아파트 분양계약 위반으로 인한 손해배상 요구

사건개요

신청인은 시행사 및 시공사인 피신청인으로부터 경남 양산시 소재 ○○○○○ 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 함)를 분양받았으나 분양계약서 내용과 다르게 고압 송전선이 아파트 부지 안을 통과하고 있다며 이에 대한 손해 배상을 요구함. 
당사자주장

가. 신청인(소비자) 
      2008. 8. 28. 소비자분쟁조정위원회는 이 사건 아파트 소유자 67명이 고압 송전선이 아파트 부지 내를 통과하고 있어 손해를 입었다며 피신청인을 상대로 제기한 집단분쟁조정사건에서 피해가 인정되는 이 사건 아파트 108동 소유자에 대하여 손해를 배상하라고 결정하였고 피신청인도 이를 받아들였는데, 당시 위 분쟁조정사건에 참여하지 못하였고 피신청인에게 분쟁조정에 참여한 사람들과 동일하게 처리해 줄 것을 요구하였으나 피신청인은 소비자분쟁조정위원회의 결정을 받아 오면 배상을 해 주겠다고 함.

  나. 피신청인(사업자)
    신청인이 소비자분쟁조정위원회의 조정결정을 받아오면 그 조정결정에 따라서 처리해 주겠음.
판단

가. 사실조사
(1) 이 사건 아파트 현황
    o 소재지 : 경남 양산시 소재
    o 분양 2005. 3. 4., 준공 2008. 6. 4.
    o 총 세대수 : 925세대(지상 16층~24층 9개 동)
    - 98.13㎡ 219세대, 109.35㎡ 167세대, 109.45㎡ 186세대, 110.17㎡ 239세대, 139.92㎡ 114세대

  (2) 고압 송전탑 및 고압 송전선 관련 
  (가) 사업계획 승인 신청과 한국전력 심사
    o 피신청인은 2003. 12. 26. 고압 송전탑 부지를 포함하여 양산시에 사업계획승인을 신청함 
    o 양산시장이 한국전력과 주택건설사업계획 승인 절차에 따른 협의한 결과 한국전력은 2004. 1. 27. 아래와 같은 내용으로 회신함
      - 심의사항 : 아파트 부지 인근의 고압선 저촉 여부
      - 의견 
        · 사업계획 승인 신청 도면대로 건축 시는 전기설비기술기준에 정한 특별 고압전선과의 이격 거리(4.78m) 이상 유지됨
        · 향후 건축허가 변경 사항이 발생될 경우 재협의하여야 함 
    o 피신청인은 2004. 5. 31. 고압 송전탑 부지를 이 사건 아파트 사업부지에서 제외하고 같은 해 10. 13. 한국전력과 고압 송전탑 부지 임대차계약을 체결함
  (나) 사업계획 승인, 입주자 모집공고 및 분양계약서의 내용
    ① 사업계획 승인 조건
      o 양산시장은 2005. 2. 15. 피신청인에게 주택건설사업계획 승인서를 교부하면서 다음과 같은 승인 조건을 통보함 
        - 입주자 모집공고시 아파트 단지 내 위치한 고압 송전탑 및 선로 내용을 사전 안내한 후 계약 체결토록 하고 계약서에 명기할 것
        - 입주자 모집공고시 주변에 고압 송전탑, 고압 송전선로 및 쓰레기 소각장 등 주민 위해․기피시설이 있는 경우 고지하고 민원이 발생하지 않도록 조치하여 주시기 바람
    ② 양산시의 입주자모집 승인(2005. 3. 3.)시 첨부된 입주자 모집공고, 분    양계약서 내용
      o 입주자 모집공고의 유의사항
      - ‘아파트 사업부지 남서측 외곽에 고압송전철탑 및 고압송전선로가 지나가고 있음을 확인하고 향후 민원을 제기할 수 없음’이라고 기재되어 있음
      o 분양계약서 제18조-(2)
      - ‘사업부지 남서측 외곽에 고압 송전철탑 및 고압 송전선로가 지나가고 있음을 확인하고 향후 민원을 제기할 수 없음’이라고 기재되어 있음
  (다) 고압송전탑 및 고압송전선 위치
      o 이 사건 아파트 단지 남측 주차장과 단지 외곽 진입로 변에 고압 송전탑이 위치함
    o 고압 송전탑 2개를 연결하는 고압 송전선로의 일부는 단지 내 주차장 상공을 가로질러 통과하며 고압 송전탑은 이 사건 아파트 107동(약 31.2미터)에 인접하고 고압 송전선로는 이 사건 아파트 108동에 인접하여 있음
      o 줄자로 실측한 결과 이 사건 아파트 108동과 가장 가까운 고압 송전선과108동과의 거리는 약 10미터이고 부지 경계선에서 안쪽으로 약 11.4미터 지점을 지나가고 있음
  (라) 이 사건 아파트의 시가
      o 일시 및 장소 : 2008. 7. 28. 11:00 양산시 소재 부동산 3개소
      o 조사자 : 소비자분쟁조정위원회 사무국 담당자 2명
      o 조사 결과
      - 이 사건 아파트의 시가는 층수 등에 따라 분양대금의 5% 내지 30% 하락하였으나 양산시의 다른 아파트들도 전반적으로 분양대금보다 낮은 금액으로 시세가 형성되어 있다고 함 

나. 책임 유무
    2008. 8. 28. 소비자분쟁조정위원회는 이 사건 아파트 108동을 분양받은 자에 한해서 피신청인의 책임을 인정하는 조정결정을 하였고(조정결정 2008. 8. 28. 2008-5379), 위 결정 당시 기초가 되었던 사실관계는 현재에도 동일하다. 따라서 위 조정 결정의 내용은 이 사건 아파트 108동의 수분양자인 신청인에게 그대로 타당하다.
      고압 송전탑은 이 사건 아파트 시공 전부터 존재하였기 때문에 피신청인은 2개의 고압 송전탑을 연결하는 고압송전선이 아파트 부지를 가로지르면서 통과한다는 사실을 잘 알고 있었다. 그럼에도 피신청인은 입주자모집공고, 분양계약서에는 사실과 다르게 ‘아파트 사업부지 남서측 외곽에 고압송전철탑과 고압송전선로가 지나가고 있음을 확인하고 향후 민원을 제기할 수 없음’이라고 기재하였다. 
      사회통념상 ‘아파트 단지 내’와 ‘아파트 사업부지 남서측 외곽’이란 표현은 같은 의미로 해석될 수 없어 피신청인이 ‘아파트 사업부지 남서측 외곽’에 고압송전선이 통과한다는 사실을 고지하였더라도 실제 아파트 단지 공용주차장 상공을 가로지르는 고압송전선으로 인한 손해에 대한 면책까지 주장할 수는 없다(고압송전선은 다수의 전신주와 일반 전선들의 위를 지나가고 이 사건 아파트 주민들이 이용하는 공용주차장의 상공도 통과하고 있어 사고의 위험성이 적지 않다고 생각됨). 위와 같은 기재사항이 피신청인을 위한 면책적 규정이라고 해석하는 경우에는「약관의 규제에 관한 법률」제7조에 따라서 무효라고 판정하게 될 것이다. 
      피신청인은 2003. 12. 26. 고압송전탑 부지를 사업부지에 포함한 채 사업계획승인을 신청하였으나 양산시로부터 고압송전탑은 사업부지에서 제외하라는 권유를 받고 2004. 5. 31. 고압송전탑 부지를 사업부지에서 제외하여 2005. 2. 15. 사업계획승인을 받았다. 결과적으로 고압송전탑 부지는 사업부지에서 분리되어 형식상 ‘사업부지의 외곽’에 위치하게 되었으나 고압송전탑의 본래 위치와 이 사건 아파트와의 거리 등에 있어서는 아무런 변화도 없는 것이다. 그러나 ‘사업부지의 외곽’이라는 용어는 어느 정도 거리가 떨어져 있어야 외곽으로 판정할 수 있는지 여부 등을 둘러싸고 논란될 여지가 충분하기 때문에 고압송전탑으로 인한 손해배상까지 인정하기는 어렵다고 보인다. 
      따라서 피신청인은 고압송전탑의 문제를 제외하더라도 최소한 신청인이 고압송전선이 이 사건 아파트와 인접한 거리에서 아파트 공용주차장의 상공을 통과한다는 사실을 알지 못한 채 분양받음으로써 발생한 아파트 시가 하락분 상당의 손해를 배상할 책임을 벗어날 수 없는 것이다.

다. 책임 범위
      신청인이 입은 손해는 아파트 외곽으로 고압송전선이 지나가는 상태에서의 아파트 시가와 고압송전선이 아파트 부지 내를 통과하는 상태에서의 아파트 시가를 비교하여 발생하는 차액 상당이라고 생각된다. 이를 위하여 객관적 감정절차를 거쳐서 정확한 아파트 시가를 산출하는 것이 최선의 방식이지만 감정비용과 기간이 과다하게 소요된다는 점을 감안하지 않을 수 없다. 
      따라서 고압송전탑이 존재하는 사실을 고지하지 아니한 경우 고압송전탑이 없는 상태에서 아파트 시가감정가격의 평균 약 5.65% (4.53%~6.48%)를 손해액으로 인정한 의정부지방법원 고양지원 판결(2005. 9. 2. 선고 2003가합2277)의 방식을 그대로 원용하더라도 무방할 것이다. 그러나 고압송전탑 존재사실을 전혀 고지 아니하고 아파트 시가를 감정하여 특정한 의정부지방법원 고양지원 판결과 비교하면 이 사건 피신청인은 고압송전탑과 고압송전선의 존재사실 자체를 고지한 사실이 있고 고압송전탑은 사업부지 밖에 존재한다는 점에서 위법성이 훨씬 경미하다. 
      또한 양산신도시는 전국에서 아파트 미분양세대가 많이 남아있는 부산지역과 인접하고 있으며 이 사건 아파트의 시세가 분양대금 이하까지 하락하였다는 사실 등을 종합적으로 고려하면 이 사건 아파트 분양대금의 약 1.98%를 손해배상금액으로 산정할 수 있다. 
      따라서 피신청인은 신청인에게 아파트 분양대금인 171,680,000원의 1.98%인 금 3,399,000원(1,000원 미만 버림)을 지급하는 것이 상당하다.

 라. 결론
  피신청인은 신청인에게 금 3,399,000원(1,000원 미만 버림)을 손해배상금액으로 지급하는 것이 상당하다. 

  결정일자 2009. 1. 19.
결정사항

피신청인은 2009. 2. 18.까지 신청인에게 금 3,399,000원을 지급한다.