아파트 분양계약 합의해제에 따른 분양대금 환급 요구

사건개요

신청인은 2007. 10. 26. 피신청인으로부터 아파트를 분양받은 후 잔금 10,000,000원이 미납된 상태에서 2010. 9. 6. 피신청인이 미입주 세대에게 ①APT 분양가의 25%를 할인 받고 입주 또는 ②위약금 10%선에서 계약해제 중 선택하라는 공문을 발송하였고, 이에 신청인은 같은 달 27. 위 ①안대로 총 분양가에서  25% 할인받고 입주하겠다고 동의서를 보냈으나, 피신청인은 같은 해 10. 6. 신청인이 25% 할인에 동의를 하지 않았다는 이유로 ②안의 위약금 10%선에서 계약해제 통지를 일방적으로 보내왔고, 신청인은 경제적 상황 등을 고려하여 같은 달 27. 위 ②안대로 계약해제에 동의한다는 내용증명서를 피신청인에게 보낸 후, 계약해제 처리 절차를 진행하려고 하니 피신청인은 업무착오로 공문을 잘못 보냈다면서 계약해제를 해주지 않고 있는바, 신청인은 피신청인이 최종 통보한 ②안대로 위약금 10%를 공제한 후 계약 해제하여 줄 것을 요구함. 
당사자주장

가. 신청인(소비자) 
  신청인은 피신청인이 시공사의 업무착오로 이러한 상황이 발생하였다고 주장하면서 계약해제를 거부하나, 이미 2010. 10. 27. 당사자간 합의로 계약 해제된 상태이고, 지금도 다른 세대는 대금의 일부만 납입했다는 이유로 계약을 해제해 주거나 분양가를 할인하여 입주하고 있는 실정인바, 최종 합의한 ②안대로 계약해제 및 총 분양가의 10%의 위약금을 공제한 나머지 대금의 환급을 요구함. 

나. 피신청인(사업자) 
  피신청인은 현재 이 사건 아파트는 총 905세대 중 600세대 정도만 입주를 하고, 나머지 세대는 입주를 하지 않았으며, 미입주 세대 중 약 170세대는 아파트 주변에 사격장이 있다는 이유로 소송을 제기하여 승소함에 따라 위약금 지급 없이 계약을 해제하여주고 있고, 70~80 세대는 계약금 5%만 납입한 후 아파트 대금을 전혀 납부하지 않거나 일부만 납입하고 있어 위약금 10%선에서 정산하여 계약해제 처리를 하고 있으며, 신청인에게 보냈던 공문은 계약서 잔금 기준 30% 미납자 세대를 대상으로 발송한 것으로 신청인에게는 착오로 문서가 발송된 것임. 또한 신청인은 총 분양가의 10%를 공제하고 계약해제를 요구하나, 신청인의 경우 분양대금을 거의 다 납부한 상태여서 위 ①안대로 25% 할인을 해주거나 ②안대로 10%금액을 공제하고 반환을 해주어야 되는데, 현재 이 사건 아파트는 미입주 세대가 많고, 소송중인 세대도 많아 현재 자금 회전이 되지 않아 신청인에게 반환해 줄 돈이 없는 실정이며, 신청인에게 당초 문서를 잘못 보낸 것을 인정하고 시공사인 ○○토건(주)과 ○○기업(주)의 담당자를 만나 협의를 하고 있는 상황이나, 여러 상황을 고려해 볼 때 계약해제는 불가능하고 신청인이 이 사건 아파트에 입주를 하는 조건으로 아파트 대금의 10%정도를 감액해 주려고 하였으나 이러한 제안 역시 시공사와 협의가 되지 않은 실정이라고 주장함.
판단

가. 사실 관계
  (1) 아파트 계약 관련 
    o 분양 아파트 현황
      - 경기도 고양시 일산서구 소재 일산○○○○아파트 115동 902호(면적 153.39 ㎡, 분양금액 598,560,000원) 
    o 계약일 : 2007. 10. 26.
    o 수분양자 : 남○○
    o 분양자 
      - 시행사 : ○○○○주식회사
      - 시공사 : ○○토건주식회사
    o 대금납부 방법 
      - 계약금(계약 시) : 1차 29,928,000원, 2차 29,928,000원
      - 중도금(2007. 8. 5. ~ 2009. 4. 5.) : 299,280,000원(59,856,000원 x 6회) 
      - 잔금(입주지정일 : 2009. 12. 31) : 179,568,000원
    ※ 중도금은 피신청인이 국민은행과 농협에서 융자알선하여 국민은행 230,000,000원, 농협 130,000,000원의 융자를 받았고, 매월 국민은행 690,000원, 농협 220,000원의 이자를 지급함. 
  (2) 이 사건 진행경과
    o 2010. 9. 16. 피신청인의 1차 동의요청 공문 발송 
      - 미 입주한 아파트 계약자를 대상으로 아파트 공급계약서 제2조(계약의 해지) 제1항에 의거 계약해지 사유 발생으로 공급계약서 제3조(위약금) 제1항에 의거 아파트 공급대금 총액의 10% 위약금이 피신청인에게 귀속되므로 분양대금 할인(25%)을 제안하니 동의하는 경우 2010. 10. 5.까지 통보할 것이며, 미동의 시는 2010. 10. 25. 계약서의 관련조항에 따라 정산하겠다는 내용임.
    o 2010. 9. 30. 신청인이 피신청인에게 ‘분양대금 총액의 25% 할인’조건에 동의한다는 동의서를 인감증명과 함께 피신청인에게 내용증명으로 제출함. 
    o 2010. 10. 6. 피신청인의 2차 공문 발송
      - 2010. 9. 17. 내용증명으로 2010. 10. 5.까지 계약이행 동의서를 요청하였으나, 신청인으로부터 동의서 미수신으로 아파트 공급계약서 제2조에 의거 계약이 해약되었음을 최종 통보함. 위약금은 분양계약서 제3조에 정한 위약금으로 공급대금 총액의 10%로 당사에 귀속됨. 
    o 2010. 10. 27. 신청인이 2010. 10. 6. 피신청인의 2차 공문 발송(계약 해약 관련)에 대해 피신청인에게 계약 해약 통보 내용에 동의하고, 계약쌍방의 합의 해제에 따라 조속 해제 및 정산을 요구하는 내용증명을 발송함. 
    o 2010. 11. 9. 피신청인의 3차 공문 발송 
      - 피신청인이 기 발송한 할인안내 및 계약해제 내용증명 공문 발송은 시공사의 업무 착오로 발생되었으며, 신청인은 해당사항이 없으므로 조속히 소유권 이전등기를 요망함. 
    o 2010. 12. 3. 한국소비자원에 피해구제 신청 
    o 2010. 12. 6. 신청인이 피신청인에게 ‘귀사의 25% 할인 제안에 동의하고, 기존 주택을 급매하는 등 재산상의 손해 등을 입었음을 이유로 조속히 계약해제 후 잔여대금 반환을 이행할 것을 요구’하는 내용으로 내용증명을 발송함. 
  (3) 신청인의 계약해제 관련 추가 해명 내용
    o 신청인은 2007. 10. 26. 경기도 일산 소재 ○○○○ 아파트 115동 902호(46평형)를 598,560,000원에 분양받았으며, 입주예정일은 2009. 12. 31.인데 잔금 10,000,000원이 미납된 상태에서, 기존 집(행신동 ○○아파트 32평형)이 팔리지 않는 등 여러가지 이유로 입주를 하지 못하고 있었음. 
    o 2010. 9. 16. 시행사인 피신청인은 아파트 입주율을 높이고자, 미입주 세대에게 ①APT 분양가의 25%를 할인받고 입주 또는 ②위약금 10%선에서 계약해제 중 선택하라는 동의 요청 공문을 발송하였고, 이에 신청인은 2010. 9. 27. 위 ①안대로 총 분양가에서  25% 할인받고 입주하겠다고 동의서를 보냈음. 
    o 신청인은 아파트 대금의 25%가 할인되는 줄 알고, 기 납부하던 은행 대출이자가 부담되어 2010. 10. 2. 기존 집을 375,000,000원에 급매로 판매하고 입주를 준비함. 그러나 피신청인은 신청인이 25% 할인에 동의를 하지 않았다는 이유로 2010. 10. 6. 위약금 10%선에서 계약해제 통지를 일방적으로 보내왔고, 신청인은 경제적 상황 등을 고려하여 2010. 10. 27. 위 피신청인 제안대로 계약해제에 동의한다는 내용증명서를 피신청인에게 보낸 후, 계약해제 처리 절차를 진행하려고 하니, 피신청인은 업무착오로 공문을 잘못 보냈다면서 계약해제를 해주지 않고 있음. 
    o 신청인은 피신청인이 일방적으로 계약해제를 통보한 데 대하여 신청인도 동 계약해제에 응했는바, 당사자간 합의의 계약해제가 성립하였다며, 피신청인이 최종 통보한 ②안대로 위약금 10%를 지급하고 계약 해제하여 줄 것을 요구함. 
    ※ 피신청인이 공문을 보낸 점에 대해 잘못을 인정하고 2010. 10.부터 신청인이 부담하고 있는 중도금 대출에 따른 이자를 피신청인이 부담하고 있다고 함.
나. 책임 유무 및 범위
  피신청인은 신청인이 총 분양가의 10%를 위약금으로 공제한 후 계약해제를 요구하는데 대하여 2010. 10. 6. 피신청인이 미 입주한 아파트 계약자를 대상으로 발송한 아파트 계약해제 내용증명은 계약서 잔금 기준 30% 미납자 세대를 대상으로 한 것임에도 시공사의 업무착오로 신청인에게도 발송되었다고 주장하며 여러 상황을 고려해 볼 때 계약해제는 불가능하므로 신청인에게 계약이행 후 소유권이전등기할 것을 주장한다.
  살피건대 이 사건 아파트 분양계약은 피신청인이 2010. 10. 6. 위약금 10%선에서 신청인과의 계약 해제한다는 통지서를 보낸 데 대하여 신청인이 2010. 10. 27. 이에 동의한다는 내용증명을 보낸 바 있으므로 당사자간 합의해제가 최종적으로 이루어진 상태로 보이고, 피신청인의 2010. 9. 16. 및 2010. 10. 6. 신청인에게 발송한 계약해제 통지문에는 잔금기준 30% 미납자를 대상으로 한다는 명시적인 내용도 없었는바, 피신청인의 업무착오 주장은 단순한 내부기준에 불과하여 이를 받아들이기 어려우므로 피신청인은 신청인과 최종 합의한 대로 계약을 해제하고 신청인이 기 납입한 대금 588,560,000원에서 총 분양가 598,560,000원의 10%인 59,856,000원을 공제한 528,704,000원을 신청인에게 반환하여 주는 것이 상당하다.

다. 결  론 
  피신청인은 2011. 6. 29.까지 신청인에게 금 528,704,000원을 지급함이 상당하다.
결정사항

피신청인은 2011. 6. 29.까지 신청인에게 금 528,704,000원을 지급한다.