오피스텔 허위과장 광고 등 기망행위에 대한 손해배상 요구

사건개요

가. 신청인의 모는 신청인의 명의로 2015. 10. 12. 조정 외 ○○○○○○ 주식회사(피신청인과 관리형 토지신탁계약을 체결해 수탁자겸 매도인으로서 분양수입금을 관리함)와 피신청인이 시공해 분양하는 오피스텔(이하 ‘이 사건 오피스텔’이라 함)을 구입하는 매매계약(이하 ‘이 사건 계약’이라 함)을 체결하고 계약금으로 39,800,000원을 지급하였다.
나. 이 사건 계약체결 당시 피신청인은 이 사건 오피스텔의 호수전망이 90%이며 6층은 1채 밖에 남아있지 않다고 설명하였으나, 신청인이 2015. 12. 17. 피신청인의 건설현장사무소에 방문했을 때 이 사건 오피스텔의 호수전망이 50%로 예상된다는 사실을 알게 되어, 신청인은 피신청인에게 전매의사를 밝혔고 피신청인은 조금 더 기다리면 시세 차익을 누릴 수 있을 것이라 답하였다.
다. 신청인은 2016. 8.경 이 사건 오피스텔을 판매하기 위하여 부동산 중개업소에 문의한 결과, 피신청인의 안내와 달리 6층 오피스텔은 모두 분양된 것이 아니고 분양가격보다 저렴한 가격으로 거래되고 있음을 알게 되어, 2016. 10. 24. 피신청인에게 이 사건 계약의 해제를 요구하였지만 피신청인은 이를 거부하였다.
라. 2017. 3. 8. 신청인과 피신청인은 신청인이 2017. 3.까지 발생한 중도금 대출이자 3,027,387원을 조정 외 ○○에 납부하면 피신청인이 이 사건 오피스텔이 전매되도록 노력하기로 합의해 각서를 작성하였고, 2017. 5. 26. 신청인이 피신청인의 중개로 계약금의 약 50%인 20,000,000원을 지급받는 조건으로 조정 외 ○○○에게 이 사건 오피스텔을 전매하였다.
마. 이 사건 계약의 주요 내용은 다음과 같다.
  o 계약 내용 : 오피스텔 매매계약
    - 오피스텔 소재지 : 경기 ○○ ○○구 ○○○○로 ○○○ ○○ ○○ ○○ 오피스텔 ○○○동 ○○○호
  o 계약대금 : 398,100,000원
  o 계약금 : 39,800,000원
  o 계약일자 : 2015. 10. 12.
바. 신청인과 피신청인이 작성한 각서 내용은 다음과 같다.
  o 작성일 : 2017. 3. 8. 
  o 작성자 : ○○○(피신청인의 이사)
  o 내용 : ○○ ○○ ○○○동 ○○○호 2017년 3월, 4월 중도금 이자를 무조건 책임질 것을 확약하며, 최우선적으로 전매할 수 있도록 노력하겠습니다. 단, 계약금에 대한 내용은 ○○○님과 협의하여 진행하도록 하겠습니다.

[인정 근거] 당사자 간 다툼 없는 사실, 이자 입금내역서, 오피스텔 공급계약서, 내용증명서, 당사자가 작성한 각서
당사자주장

가. 당사자 주장
1) 신청인 주장
가) 허위·과장광고 내지 기망행위로 인한 손해배상 요구
피신청인이 8층짜리 오피스텔에 6층은 정남형, 로얄층이고 호수전망이 90%정도이며 1채 밖에 남아 있지 않다고 설명하여 이 사건 계약을 체결하였으나 이는 피신청인의 허위·과장된 설명이었고 사실상 이 사건 오피스텔의 호수전망은 50%이며 미분양된 오피스텔도 많은 상태였던 점, 이 사건 계약 체결 당시 피신청인이 분양가 보다 낮은 가격에 오피스텔을 판매해 6층 및 7층의 오피스텔의 가격이 이 사건 계약의 대금보다 훨씬 낮게 형성되었고 이에 제 가격을 받고 이 사건 오피스텔을 팔 수 없었던 점을 근거로 할 때, 피신청인의 허위·과장광고로 인하여 신청인이 적정한 시기에 이 사건 오피스텔의 처분기회를 놓쳐 경제적 손해를 얻었으므로 피신청인에게 이에 대한 손해배상으로 피신청인이 조정 외 ○○○에게 이 사건 오피스텔을 판매하며 할인해준 금액 15,000,000원을 요구한다.
나) 이 사건 각서 작성 과정에서의 착오에 따른 대출이자 비용 반환 요구
각서를 작성할 당시 이 사건 오피스텔을 전매하면 계약금 전액을 환수할 수 있을 것으로 예상하고 중도금 대출이자를 납부하여 계약을 유지하였던 것이므로, 피신청인에게 지급했던 중도금 대출이자 비용 3,027,387원의 반환을 요구한다.
다) 소결
피신청인에게 피신청인이 조정 외 ○○○에게 할인해준 금액 15,000,000원 및 대출이자 비용 3,027,387원의 합산금액 18,027,387원의 지급을 요구한다.
2) 피신청인 주장
가) 허위·과장광고 내지 기망행위에 대한 의견
미분양 물건에 관하여 각 호실마다 선호도에 따라 가격에 일부 차등을 두어 분양계약을 체결하기 시작한 것은 2016. 5.부터이므로 이 사건 계약 체결 당시에는 미분양 물건을 분양가 이하의 저가의 가격으로 처리하고 있지 않았고 신청인을 기망한 사실은 없으며, 만약 신청인이 정말로 기망 당하여 분양을 받았다면 법적으로 계약 해제나 취소 등의 절차를 거쳐 해결하면 되었을 것인데 그러지 않고 별도로 각서를 작성해 합의를 하였으므로 신청인의 요구를 수용할 수 없다.
나) 이 사건 각서 작성 과정 및 중도금 대출이자 비용에 대한 의견 
특별한 사유 없이 신청인의 사유로 분양계약을 해제하는 경우 분양계약서 제3조 및 제4조에 의거 신청인의 계약금을 전부 귀속시킬 수 있고 이 사건 오피스텔을 전매해줄 의무가 없었음에도, 신청인과 피신청인이 맺은 별도의 합의에 따라 피신청인이 전매가 거의 이루어지지 않는 시점에서 전매를 중개해주고 신청인에게 계약금의 절반 이상인 20,000,000원을 반환한 점, 원칙적으로 전매계약 체결일까지는 신청인이 미납 중도금 대출이자를 모두 부담해야 하나 각서를 작성해 합의한 내용에 따라 신청인과 합의한 시점까지의 이자 3,027,387원만 신청인이 부담하고 그 이후의 대출이자 2,475,668원은 피신청인이 부담했으며, 이 사건 오피스텔의 권리의무승계자에게 추가로 15,000,000원을 할인해주는 등 피신청인이 금전적 손해를 부담한 점 등에 비추어 볼 때 신청인의 요구를 수용할 수 없다.
판단

신청인은 이 사건 계약 체결 이후 피신청인과 계약 해제 여부에 관해 다툼이 발생했다가 2017. 3. 8. 별도로 당사자 간 합의를 하면서 각서를 작성해, 신청인이 합의시점 당시에 조정 외 ○○에 대한 중도금 이자를 부담하고 피신청인이 이 사건 오피스텔을 전매할 수 있도록 노력하며 계약금에 관해서는 추후 별도로 협의하기로 하였는데, 이는 상호 발생할 수 있는 손해를 감수해 상호 양보를 하고 이 사건 계약의 해제여부에 관해 존재했던 당사자 간 분쟁을 종결하는 것을 내용으로 하는 「민법」상 화해계약을 체결한 것으로 볼 수 있다. 화해 계약의 당사자는「민법」제731조 및 제732조에 따라 화해계약의 내용에 따른 의무를 각 부담하고, 종전의 법률관계는 주장하지 못하며 특별한 사정이 없는 한 위 화해를 이루는 의사표시에 착오가 있다고 하더라도 상호 양보로 결정한 사항에 대하여 착오를 이유로 이를 취소할 수 없다.
위 법리에 비추어 보면, 2017. 3. 8. 당사자 간 체결한 화해계약에 따라 신청인은 당사자 간 분쟁이 있었던 사항인 계약해제를 더 이상 피신청인에게 주장하지 못한다 할 것이고, 또한 신청인은 이 사건 화해계약을 체결하면서 이 사건 오피스텔 전매 시 계약금 전액을 환수할 수 있을 것으로 예상하였다고 주장하나, 각서의 내용에 따르면 ‘계약금에 대한 내용은 ○○○님과 협의하여 진행하도록 하겠습니다’ 로 기재되어 있어 화해계약 체결 시 피신청인이 계약금과 관련해서는 추후에 합의해 분쟁을 종결하기로 한 것이 당사자의 의사이지 피신청인이 계약금 전액을 반환하겠다는 내용의 합의를 하였다고 보기 어려우므로 피신청인에게 계약금 전액의 반환의 의무는 없다고 판단된다. 그리고 이 사건 화해계약에 따라 신청인이 합의 시점에 발생한 미납 중도금 이자비용을 부담하기로 약정하였으므로 계약금 전액 환수 불가 등을 이유로 피신청인에게 위 이자비용 반환을 요구할 근거는 없다고 판단된다.
다만, 피신청인이 원만한 분쟁의 해결 등을 위하여 대출이자 비용 3,027,387원의 50%인 1,513,693원을 배상할 의사가 있음을 밝힌 점과 상호 양보를 통한 분쟁해결이라는 조정 취지를 종합해, 피신청인은 신청인에게 1,513,000원(1,000원 단위 미만 버림)을 지급함이 상당하다.
이상을 종합할 때, 피신청인은 2018. 5. 8.까지 신청인에게 1,513,000원을 지급하고, 만일 피신청인이 지급을 지체하면 2018. 5. 9.부터 다 갚는 날까지 「상법」제54조에 따라 연 6%의 비율로 계산한 지연배상금을 가산하여 지급한다.
결정사항

1. 피신청인은 2018. 5. 8.까지 신청인에게 1,513,000원을 지급한다.
2. 만일 피신청인이 제1항의 지급을 지체하면 2018. 5. 9.부터 다 갚는 날까지 연 6%의 비율로 계산한 지연배상금을 가산하여 지급한다.