아파트 혐오시설로 인한 계약금 환급 요구

사건개요

가. 신청인은 2010. 4. 6. 피신청인과 사이에, 피신청인으로부터 아파트 (‘이 사건 아파트’라 한다)를 다음과 같이 분양받기로 하는 내용의 분양계약(이하 ‘이 사건 분양계약’이라 한다)을 체결하였다.
 (1) 공급면적 : 113㎡
 (2) 입주예정일 : 2013. 1.(단, 공정에 따라 다소 변경될 경우 추후 개별 통보키로 함)
 (3) 공급대금 납부 일정 및 납부 금액 : 525,100,000원
(단위 : 원)

계약금
중도금
잔금
계약시
1차
2차
3차
4차
5차
6차
입주
지정일
2010. 7. 15.
2010. 12. 15.
2011. 5. 16.
2011. 10. 17.
2012. 3. 15.
2012. 8. 16.
52,510,000
52,510,000
52,510,000
52,510,000
52,510,000
52,510,000
52,510,000
157,530,000

 (4) 피신청인의 주선 등에 의하여 융자가 알선되고 신청인이 금융기관에 그 이자 등을 납부하지 아니하여 금융기관에서 피신청인에게 요청하는 경우에 피신청인이 14일 이상의 유예기간을 정하여 2회 이상 최고하여도 신청인이 금융기관에 그 이자 등을 납부하지 아니하면 피신청인은 이 사건 분양계약을 해제할 수 있다(단, 최고 시 ‘당해 유예기간이 지나도록 금융기관에 그 이자 등을 납부하지 아니하면 이 계약을 해제하며 계약 해제 시에는 이미 납부한 계약금과 중도금에서 위약금을 공제하고 대출원리금을 피신청인이 금융기관에 직접 상환한 후 나머지 금액을 반환한다’는 취지의 내용을 밝혀야 한다)(제2조 제1항 제3호). 
 (5) 제2조 제1항 제3호 사유로 이 사건 분양계약이 해제된 때에는 공급대금 총액의 10%는 위약금으로 피신청인에게 귀속된다(제3조 제1항). 이 경우 피신청인이 신청인의 대출원리금을 금융기관에 직접 상환한다(제3조 제3항).
나. 신청인은 2010. 4. 6. 피신청인에게 이 사건 분양계약에 따른 계약금 52,510,000원을 지급하였다. 
다. 조정외 주식회사 ○○은행은 피신청인과 사이에 중도금대출업무협약을 체결하였고, 이에 따라 신청인은 위 ○○은행으로부터 위 가.의 (3)항 ‘중도금’란 기재 1차부터 5차까지의 각 금원을 대출받아 중도금을 납부하였는데, 위 각 중도금 대출금은 위 ○○은행으로부터 피신청인 명의의 분양대금 납부계좌로 직접 입금되었다. 한편 피신청인은 대출 당시 신청인의 대출금채무를 연대보증하였다. 
라. 신청인은 2012. 8. 3. 이 사건 아파트 공사 현장을 방문하여 진행 상황을 확인하던 중 이 사건 아파트 거실 발코니 방향에 흡기시설이 있음을 알게 되었다. 이는 지하주차장에 화재가 발생한 경우 연기를 제거하기 위하여 바깥 공기를 승강기홀을 통하여 지하에 공급하는 시설(이하 ‘이 사건 시설’이라 한다)로 평상시에는 작동하지 아니하고, 각 동마다 설치되어 있으며, 이 사건 아파트의 경우 직선최단거리로 4.4m 떨어져 있고, 이 사건 아파트 바닥과 이 사건 시설 상부의 높이차는 약 40cm이다. 
마. 신청인은 이 사건 시설로 인하여 이 사건 아파트에 보육시설 인가를 받기 어려울 것으로 판단하고 2012. 8. 11. 피신청인에게 내용증명우편을 통하여 계약 당시 이 사건 시설에 관하여 고지받지 못하였음을 이유로 이 사건 분양계약을 해제하겠다는 의사를 통지하였고, 위 내용증명우편은 2012. 8. 13. 피신청인에게 도달하였다. 
바. 한편 신청인은 2012. 8. 11. 내용증명우편을 통하여 조정외 ○○은행에게 이 사건 계약을 해제함에 따라 중도금 이자를 납입하지 아니하겠다는 의사를 통지하였다. 이에 위 ○○은행은 2012. 8. 22. 피신청인에게 신청인의 중도금 대출에 대한 대위변제 요청을 하였다. 
사. 피신청인은 2012. 9. 6. 신청인에게 2012. 9. 21.까지 위 ○○은행에 중도금 대출이자를 상환할 것을 통고하면서 이를 이행하지 아니할 경우 이 사건 분양계약이 해제될 수 있고, 계약 해제 시 이미 납부한 계약금과 중도금에서 위약금, 대출원리금 등을 공제하고 반환한다는 내용의 최고장을 발송하였다(1차 최고). 나아가 2012. 10. 5. 신청인에게 2012. 10. 21.까지 위 ○○은행에 중도금 대출이자를 상환할 것을 요청하면서 1차 최고와 같은 내용의 최고장을 발송하였다(2차 최고).
아. 그러나 신청인은 대출이자를 상환하지 아니하였고, 이에 피신청인은 2012. 11. 2. 신청인에게 이 사건 공급계약서 제2조 제1항 제3호에 따라 이 사건 분양계약을 해제한다는 의사를 통지하였다.
자. 피신청인은 신청인으로부터 계약금 및 중도금 등 합계 314,865,548원을 지급받았다가, 조정외 ○○은행에 대하여 신청인의 대출원리금 262,550,000원 및 대출이자 10,461,186원을 대위변제하였다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 주택공급계약서, 무통장 입금증, 내용증명우편, 각 최고장, 시설 사진, 아파트 도면
당사자주장

가. 당사자 주장
 (1) 신청인은 이 사건 시설은 더운 공기와 악취를 발산하는 혐오시설임에도 이 사건 분양계약 당시 피신청인으로부터 위 시설의 설치에 대해 고지받지 못하였고, 위 시설로 인하여 이 사건 아파트에서 보육시설을 운영할 수 없게 되었는바, 기 지급한 계약금 전액을 반환할 것을 요구한다. 
 (2) 이에 대하여 피신청인은 이 사건 분양계약 당시 모델하우스 모형 등을 통하여 이 사건 시설에 대하여 고지하였으므로 피신청인의 기망행위 또는 신청인의 착오가 존재하지 아니하며, 이 사건 분양계약은 신청인이 중도금 대출이자를 납입하지 아니하여 이 사건 공급계약서 제2조 제1항 제3호에 따라 해제되었으므로 위 공급계약서 제3조 제1항에 따라 신청인으로부터 지급받은 계약금 및 중도금 등 합계 314,865,548원에서 피신청인이 조정외 ○○은행에 대위변제한 대출원리금 262,550,000원과 대출이자 10,461,186원 및 위약금 52,510,000원을 공제하면 신청인에게 환급할 금액이 없으므로 신청인의 요구를 받아들일 수 없다고 주장한다.
판단

나. 신청인 주장에 관한 판단
 (1) 기망으로 인한 취소에 관한 판단
  신청인은 피신청인으로부터 아파트 분양계약에 있어 중요한 사항인 혐오시설 설치에 관하여 고지받지 못하였고, 이를 고지받지 못하여 이 사건 분양계약을 체결하기에 이르렀으므로 위 계약 취소에 따른 원상회복으로 계약금 전액을 반환할 것을 요구한다. 
  살피건대, 부동산 거래에 있어 거래 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙에 비추어 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있으며, 그와 같은 고지의무의 대상이 되는 것은 직접적인 법령의 규정 뿐 아니라 널리 계약상, 관습상 또는 조리상의 일반원칙에 의해서도 인정될 수 있으나(대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결 등 참조), 고지의무의 대상이 되는지 여부는 해당 시설의 설치 목적, 현황 및 예견가능성 등을 종합적으로 고려하여 개별적, 구체적으로 판단하여야 한다.
  그러므로 피신청인이 신청인에게 위와 같은 고지의무를 이행하지 아니한 기망행위가 있었는지에 관하여 보건대, 이 사건 시설은 지하주차장 화재 시 외부 공기를 지하에 공급하기 위한 시설로 평상시에는 가동하지 아니하고, 가동하는 경우에도 심한 악취, 소음이 발생하거나 더운 공기가 이 사건 아파트를 향하여 배출되는 등 신청인의 신체상, 재산상 피해를 유발할 가능성이 있다고 볼 증거가 없으므로 위 시설의 존재 자체로써 이 사건 아파트 환경상 악영향을 끼친다고 단정하기 어려운 점, 이 사건 시설로 인하여 신청인의 조망에 다소 방해가 될 우려가 있다 하더라도 위 시설이 설치된 위치와 시설 크기를 볼 때 신청인이 수인하여야 할 정도를 초과하여 조망권을 침해하기에 이르렀다고 보이지는 아니한 점, 이 사건 시설은 아파트 입주자의 공공의 이익을 위하여 설치된 필수 시설인 점, 모델하우스 모형과 건축도면에 이 사건 시설이 표시되어 있어 신청인이 이 사건 시설에 대하여 알았거나 알 수 있었을 것으로 보이는 점 등 제반 사정을 고려할 때, 이 사건 시설이 이 사건 아파트의 가치를 평가하는데 중요한 요소로서 고지의무의 대상이 된다고 단정하기는 어렵다고 판단된다. 
  나아가 설령 이 사건 시설이 고지의무의 대상이 된다고 보더라도, 고지의무 위반을 이유로 신청인이 이 사건 분양계약을 취소하고 기 지급한 계약금의 반환을 구하기 위해서는 일반적으로 수분양자가 이 사건 시설이 위치해 있다는 사실에 관한 고지를 받았더라면 그러한 사정을 이유로 이 사건 분양계약을 체결하지 아니하였을 것이라는 점까지 인정되어야 할 것인데, 이 사건 시설의 위치나 구조, 크기 및 기능 등을 종합적으로 고려할 때 이를 단정하기 어려우므로, 신청인의 이 부분 주장은 받아들이기 어렵다.
 (2) 동기의 착오로 인한 취소에 관한 판단
  나아가 신청인은 이 사건 아파트를 보육시설로 사용, 수익할 목적으로 이 사건 분양계약을 체결하였는데 이 사건 시설로 인하여 보육시설 설치인가를 받을 수 없게 되었다고 주장하므로 살피건대, 일반적으로 동기의 착오가 법률행위의 내용의 중요부분의 착오에 해당함을 이유로 표의자가 법률행위를 취소하려면 그 동기를 당해 의사표시의 내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시하고 의사표시의 해석상 법률행위의 내용으로 되어 있다고 인정되면 충분하고 당사자들 사이에 별도로 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼기로 하는 합의까지 이루어질 필요는 없지만, 그 법률행위의 내용의 착오는 보통 일반인이 표의자의 입장에 섰더라면 그와 같은 의사표시를 하지 아니하였으리라고 여겨질 정도로 그 착오가 중요한 부분에 관한 것이어야 한다(대법원 2000. 5. 12. 선고 2000다12259 판결 참조). 
  아파트 분양계약에 있어 수분양자는 보육시설 운영, 임대 수익 내지 전매 차익 확보 등 다양한 이용 목적을 가지고 분양계약을 체결할 수 있으나 통상 주거 목적으로 분양계약을 체결하는 것이 일반적이므로 수분양자의 위와 같은 내심의 동기가 당연히 계약 내용으로 편입되는 것으로 볼 수는 없고, 의사 해석을 통하여 당사자 사이에 그러한 동기를 계약의 내용으로 하기로 한 것으로 볼 수 있는지 여부를 개별적으로 판단하여야 할 것이다. 
  그런데 이 사건의 경우 신청인이 이 사건 분양계약 당시 피신청인에게 보육시설 운영 목적을 알리거나 보육시설 운영 가부에 관하여 문의하지 아니하였고, 만일 보육시설 운영 가부를 이 사건 분양계약의 내용으로 편입시킬 내심의 의사가 있어 이를 이 사건 분양계약의 중요 부분으로 여겼다면 분양계약 체결에 앞서 관련 기관에서 확인 절차를 거치는 것이 일반적인데 신청인이 이 사건 분양계약 당시 이 사건 아파트에서 보육시설을 운영할 수 있는지, 다른 장애요인은 없는지 달리 확인 절차를 거치지 아니하였는바, 위와 같은 점을 고려할 때 보육시설 운영 목적은 신청인의 내심의 기대에 불과하여 이 사건 분양계약의 내용으로 되었다고 보기는 어렵다고 판단된다(나아가 신청인은 담당 공무원으로부터 구두로 이 사건 시설로 인하여 이 사건 아파트에 보육시설 설치인가를 받을 수 없다는 설명을 들었다고 주장하나 이를 인정할 증거가 없고, 달리 이 사건 시설로 인하여 신청인이 보육시설 인가를 받지 못하였다고 볼 근거가 없어, 실제 이 사건 아파트를 보육시설로 사용, 수익할 수 없다고 단정할 수도 없다). 
  따라서 보육시설 운영 가부가 이 사건 분양계약의 중요한 내용임을 전제로 계약금 환급을 요구하는 신청인의 이 부분 주장 역시 받아들이지 아니한다.
 (3) 채무불이행으로 인한 해제에 관한 판단
  앞서 본 바와 같이 이 사건 분양계약을 체결하는 과정에서 피신청인이 신
의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 고지의무를 위반한 것으로 볼 수 없고, 나아가 설령 신청인이 이 사건 아파트를 보육시설로 이용할 수 없다 하더라도 피신청인이 이 사건 분양계약에 따른 의무를 불이행하였다고 할 수는 없을 것이다.
  가사 피신청인의 채무불이행이 인정된다고 하더라도 수분양자가 분양자의 채무불이행을 이유로 분양계약을 해제하려면 그 불이행으로 인하여 분양계약의 목적 달성이 불가능하다고 판단될 정도로 주된 채무의 불이행이 있어야 하는데(대법원 2003. 11. 14. 선고 2002다2485 판결 참조), 이 사건 분양계약은 기본적으로 이 사건 아파트에서의 거주를 목적으로 하므로, 보육시설 운영이라는 특정 목적을 충족하지 못할 수 있다고 하여 그것만으로 위 분양계약의 목적 달성이 불가능하다고 보기는 어렵다 할 것이다.
  따라서 피신청인이 이 사건 계약에 따른 의무를 이행하지 아니하였음을 전제로 위 분양계약을 해제하고 그 원상회복으로 피신청인에게 이 사건 분양계약에 따라 지급한 계약금 전액 상당 금액의 반환을 구하는 신청인의 주장 역시 이유 없다. 
다. 중도금 대출이자 등 미납으로 인한 해제에 관한 판단
 신청인이 위 ○○은행으로부터 이 사건 분양계약에 따른 중도금 대출을 받았다가 그 대출이자 지급을 연체한 사실, 이에 피신청인이 위 ○○은행으로부터 대출원리금 상환 요청을 받고 신청인에게 2회에 걸쳐 14일 이상의 유예기간을 정하여 중도금 대출이자에 대한 이행을 최고한 사실, 그럼에도 신청인이 대출이자를 납부하지 아니하여 피신청인이 위 ○○은행에 대출원리금 및 대출이자를 대위변제한 사실은 앞서 살펴본 바와 같고, 이에 피신청인이 2012. 11. 2. 신청인에게 이 사건 공급계약서 제2조 제1항 제3호에 따라 이 사건 분양계약을 해제한다는 의사를 통지하였으므로, 이 사건 분양계약은 피신청인의 약정해제권 행사로 인하여 위 일자에 적법하게 해제되었다고 할 것이다.
라. 계약 해제에 따른 법률효과
 그렇다면 이 사건 분양계약 해제에 따른 원상회복으로 피신청인은 신청인에게 계약금 및 중도금 등으로 신청인으로부터 지급받은 314,865,548원을 반환하여야 할 것이나, 다만 이 경우 이 사건 공급계약서 제3조 제1항 및 제3항에 따라 위 환급액에서  피신청인이 위 ○○은행에 대위변제한 금원 및 위약금을 공제할 수 있다 할 것이다. 
 그런데 피신청인이 위 ○○은행에 대위변제한 대출원리금 및 대출이자는 합계 273,011,186원이고, 위약금은 공급대금의 10%인 52,510,000원으로, 피신청인이 공제할 금액 합계가 신청인이 기 지급한 계약금 및 중도금을 초과하였고, 이에 피신청인은 초과 부분을 포기하고 기 지급받은 314,865,548원만 위약금 등으로 공제하기로 하였는바, 피신청인이 신청인을 대신하여 위 ○○은행에 변제한 금원을 반환할 금원에서 공제함은 당연하고, 계약 해제에 따른 위약금을 공급대금의 10%로 정하였다고 하더라도 이는 계약의 이행을 보장하려는 취지로 위 금액이 통상의 거래관행에 비추어 볼 때 부당하게 과다하다고 보이지는 아니하므로, 결국 피신청인에게 기 지급한 계약금의 반환을 구하는 신청인의 주장은 수용하기 어렵다고 판단된다. 
마. 결론
 이상을 종합하여 볼 때, 신청인의 계약금 반환 요구는 이유 없으므로, 이 사건 분쟁조정 신청에 대하여는 「소비자분쟁조정규칙」제32조 제3호에 따라 조정하지 아니함이 상당하다.
결정사항

이 사건 분쟁조정 신청에 대하여는 조정하지 아니한다.