아파트 분양계약 해제에 따른 계약금 환급 요구
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작성자 관리자4 작성일21-03-03 00:23 조회1,364회 댓글0건관련링크
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사건개요
신청인은 2013. 8. 10. 화성시 동탄면에 위치한 동탄2신도시 ○○아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라고 함)의 분양사무소에서 피신청인과 분양대행계약을 체결한 회사의 분양담당직원으로부터 이 사건 아파트 102동 1101호의 조망에 대하여 102동과 103동 사이로 인근의 산에 대한 조망이 충분하게 확보된다는 설명을 듣고, 2013. 8. 11. 피신청인과 위 102동 1101호에 관하여 분양계약(이하 ‘이 사건 분양계약’이라 함)을 체결하여 피신청인에게 계약금 5,000,000원을 지급하였는데, 그 후 위 분양담당직원이 위 102동 1101호의 조망의 확보 여부가 확실하지 않다는 취지로 설명하므로 기지급한 계약금 전액의 환급을 요구함.
당사자주장
가. 신청인(소비자)
피신청인 분양담당직원은 이 사건 분양계약이 체결되기 이전에는 신청인에게 이 사건 아파트 102동 1101호의 조망에 대하여 거실의 소파에서 이 사건 아파트 102동과 103동 사이로 인근의 산에 대한 조망이 충분하게 확보되고 이 사건 아파트의 단지배치도에 표시된 102동 앞의 아파트 단지(○○아파트)는 위 조망에 영향이 없다고 설명하였고, 신청인은 위 설명을 신뢰하여 피신청인과 분양계약을 체결하고 피신청인에게 계약금 5,000,000원을 지급하였는데, 위 분양담당직원이 계약 체결 이후에는 신청인 및 신청인의 남편인 신청외 황○○에게 “산이 보일지 안 보일지 알 수 없다”라는 취지로 말하는 등 신청인이 기대하였던 조망의 확보 여부가 확실하지 않다고 설명함. 피신청인이 거래의 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 허위로 고지하고, 분양계약 체결 과정에서 설명의무 또는 고지의무를 위반하였으므로 이미 지급한 계약금 전액의 환급을 요구함.
나. 피신청인(사업자)
피신청인 분양담당직원은 2013. 8. 10. 및 2013. 8. 11. 신청인 및 위 황○○에게 이 사건 아파트 102동 1101호의 조망에 대하여 안방의 이면창을 통해 102동과 103동 사이를 조망할 수 있고, 거실에서는 거실의 정면에서 바라보면 오른쪽을 통하여 인근의 산을 충분하게 조망할 수 있다고 설명하였고, 이 사건 아파트의 단지배치도 및 이 사건 아파트 102동 1101호의 평면도를 살펴보면 위 1101호의 거실의 소파에 앉아서는 102동과 103동 사이로 인근의 산을 조망하기 어렵다는 사실을 쉽게 알 수 있음. 따라서 위 102동 1101호의 주된 조망의 이익은 거실의 정면을 통하여 인근의 산을 조망함이고 거실에서도 소파의 위치를 평면도상의 위치의 반대편으로 옮기면 소파에 앉아서도 인근의 산을 조망할 수 있음. 피신청인이 위 분양계약 체결 전 신청인에게 위와 같은 102동 1101호의 조망에 대하여 충분하게 설명하였으므로 신청인은 계약을 취소 또는 해제할 수 없음에도 계약의 취소 또는 해제를 주장하며 약정한 기한까지 계약금 잔액을 지급하지 아니하여 이 사건 분양계약은 약정에 따라 별도의 최고절차 없이 해제되었는바, 신청인이 이미 지급한 계약금은 위약금으로 피신청인에게 귀속하므로 신청인의 요구를 수용할 수 없다고 주장함.
판단
가. 사실 관계
(1) 계약 내용
o 계약일자 : 2013. 8. 11.
o 분양계약의 목적물 : 동탄신도시 ○○2차아파트 102동 1101호
o 소재지 : 경기 화성시 동탄면
o 면적 : 110.489㎡(전용 84.786㎡+공용 25.703㎡)(33평형)
o 입주예정일 : 2015. 8.경
o 공급금액 : 334,000,000원
o 계약금 : 16,700,000원(계약시)
- 1차 계약금 16,700,000원 중 5,000,000원 지급
o 시행사 : 피신청인
o 수분양자 : 신청인
(2) 사건 진행 경과
o 2013. 8. 10. 신청인 및 위 황○○은 피신청인의 분양사무소에서 피신청인과 분양대행계약을 체결한 신청외 주식회사 ○○○엔디의 분양담당직원으로부터 이 사건 아파트 102동 1101호에 관하여 설명을 들음.
- 신청인은 당시 위 분양담당직원들이 거실의 소파에서 102동과 103동 사이로 인근의 산에 대한 조망이 충분하게 확보되고 ○○아파트는 위 조망에 영향이 없다고 설명하였다고 주장함.
- 이에 대하여 피신청인은 위 분양담당직원들이 거실에서는 거실의 정면에서 바라보면 오른쪽을 통하여 인근의 산을 조망할 수 있고, 안방의 이면창을 통하여 102동과 103동 사이로 인근의 산을 조망할 수 있으며, ○○아파트는 거실에서 보이지 않는다고 설명하였다고 주장함.
o 2013. 8. 11. 신청인이 피신청인과 이 사건 분양계약을 체결하고 피신청인에게 계약금 5,000,000원을 지급함.
o 2013. 8. 13. 위 황○○이 위 직원에게 전화하여 1101호 거실 소파에서 ○○아파트가 보이기 때문에 102동과 103동 사이로 인근의 산을 조망할 수 없을 것 같다고 항의함.
- 이에 대하여 위 정규복은 위 황○○에게 거실 소파에서 ○○아파트가 보이지 아니하므로 위 아파트는 거실에서의 조망에 영향이 없다고 설명함.
o 2013. 8. 14. 위 황○○이 피신청인의 분양사무소를 방문하여 피신청인의 분양담당직원들에게 위 1101호의 조망에 대하여 위와 같은 사유로 항의함.
o 2013. 8. 16. 신청인이 피신청인에게 이 사건 분양계약의 취소 또는 해제에 따른 계약금 환급을 요구함.
o 2013. 8. 27. 피신청인이 신청인에게 약정한 기한인 2013. 8. 15.까지 계약금 잔액이 지급되지 아니하여 이 사건 분양계약은 해제되었고, 기지급 받은 계약금은 위약금으로 피신청인에게 귀속한다는 내용의 통지서를 내용증명우편으로 발송함.
o 2013. 8. 28. 위 내용증명우편이 신청인에게 도달함.
o 2013. 9. 6. 신청인이 한국소비자원에 피해구제를 신청함.
(3) 이 사건 아파트 공급계약서 기재 내용
o 위 표시 재산을 공급함에 있어 매도인을 “갑”이라 칭하고, 매수인을 “을”이라 칭하여 다음과 같이 공급계약을 체결한다.
o 제14조(기타사항)
(2) “을”은 계약전 사업부지 현장 및 부지인근 현황을 확인하여야 하며, “갑”에게 추후 현장 미확인으로 인하여 발생된 이의를 제기할 수 없다.
(3) 주변단지의 신축으로 인한 건축사항과 아파트의 배치구조 및 동·호수별 위치에 따라 일조권, 조망권, 소음, 진동(주변도로의 비산분진, 소음 문제 등 포함)등의 환경권 및 사생활 등이 침해될 수 있음을 확인하고 계약체결하여야 하며, 이에 대하여 “갑”에게 이의를 제기할 수 없다.
(4) 견본주택 연출용 시공부문 또는 카탈로그, 기타 홍보물상 조감도, 사진, 이미지컷 등은 “갑”이 연출한 사항이 포함되어 있으므로 사업승인도서와 다소 차이가 있을 수 있으니 사전에 충분히 양지하신 후 계약하여야 하며, 시공은 견본주택(연출용 및 전시용 부문 제외) 및 사업승인도서를 기준으로 하며, 추후 이에 대하여 “을”은 이의를 제기할 수 없다.
(14) 분양홍보물에 표현된 평면도, 투시도, 건물색채, 단지조감도 및 평형별 특장점 등은 계약자들의 개략적인 이해를 돕기 위하여 제작한 것으로 실제 현장상황 또는 사업승인도서에 의한 시공과는 다소 차이가 있을 수 있음.
(28) 분양시점에 표현된 조감도, 투시도, 모형 등의 주변 사항(현황)은 이해를 돕기 위하여 개략적으로 제작(표현)된 것으로 실제와 다를 수 있으니 사전에 주변현황을 “을”이 확인하여야 하며, 이를 사유로 이의를 제기할 수 없다.
(29) “을”은 이 계약내용에 대해 충분히 설명을 들었으며 본 계약에 동의하며 이 계약이 위 표시 재산과 관련된 각종 인쇄물 및 광고에 우선함에 동의하고 이의를 제기치 않기로 한다.
o 금일계약시 미납한 1차 계약금 잔액(？ 11,700,000)은 2013년 8월 15일까지 완납할 것을 확약하며, 위 기일까지 완납하지 못할 시에는 별도의 최고절차없이 계약해제되며, 기 입금된 계약금(？ 5,000,000)과 추가 입금된 금액은 위약금으로 “갑”에게 귀속됨을 확인하고 이에 대하여 이의를 제기치 아니할 것을 확약함.
o “갑” 주식회사 ○○, 주식회사 ○○
o “을” 정○○
(4) 이 사건 아파트의 단지배치도 및 102동 1101호 평면도에 의한 조망 예상
o 단지배치도에 의하면 신청인이 분양계약을 체결한 1101호의 거실은 남동방향임.
o 단지배치도 및 평면도에 의하면 1101호 거실의 소파에 앉아서 바라보는 방향을 기준으로 각도 45도를 약간 벗어난 위치에 이 사건 아파트 103동이 소재하고, 각도 45도 안쪽에 이 사건 아파트의 경계숲과 하천 및 ○○아파트(건축 예정)가 각 소재하며, ○○아파트 너머에 산이 소재함.
o 평면도상의 소파의 위치에서는 이 사건 아파트 103동에 가려서 산을 조망하기 어려울 듯 하고, 거실의 정면에서 바라보면 오른쪽을 통하여 산을 조망할 수 있을 것으로 예상됨.
(5) 분양담당직원 설명 내용에 관한 당사자 주장
(가) 신청인 주장
o 피신청인 분양담당직원이 1101호 거실 소파에서 102동과 103동 사이로 인근의 산에 대한 조망이 충분하게 확보되고, 이 사건 아파트의 단지배치도에 표시된 102동 앞의 아파트 단지는 위 조망에 영향이 없다고 설명하였다고 주장함.
(나) 피신청인 주장
o 위 분양담당직원은 1101호 안방 이면창을 통하여 102동과 103동 사이를 조망할 수 있고, 거실에서는 거실의 정면에서 바라보면 오른쪽을 통하여 인근의 산을 충분하게 조망할 수 있다고 설명하였다고 주장함.
(다) 신청인과 분양담당직원 정○○ 사이의 통화 녹취 내용
o 녹음일시 : 2013. 8. 13. 22:00경
o 녹취 내용 요약(위 정○○ 진술)
- 소파에 앉아서는 다른 아파트 단지 보이지 않는다, ○○아파트는 우리 쪽이 보이지만 … 우리는 부엌 쪽 창문을 통해서 ○○아파트를 보는거지 거실에서는 ○○아파트가 전혀 안보인다, 안방 쪽의 또 하나의 창에서는 산도 보이고 아파트도 옆에 보인다.
나. 관련 법규
o 「민법」
- 제109조(착오로 인한 의사표시) ① 의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다.
- 제110조(사기, 강박에 의한 의사표시) ① 사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다.
- 제398조(배상액의 예정) ① 당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다.
② 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다.
③ 손해배상액의 예정은 이행의 청구나 계약의 해제에 영향을 미치지 아니한다.
④ 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다.
- 제544조(이행지체와 해제) 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.
- 제548조(해제의 효과, 원상회복의무) ① 당사자일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.
② 전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다.
- 제741조(부당이득의 내용) 법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.
다. 관련 판례
o 대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다97864 판결
1. 기망행위에 관한 법리오해 주장
상품의 선전 광고에 있어서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다고 할 것이나, 그 선전 광고에 다소의 과장 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 할 것이다(대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601, 55618 판결).
피고와 분양대행계약을 체결한 회사의 분양담당직원이 이 사건 분양계약을 체결할 당시 원고에게 “대지면적 등의 문제로 인해 이 사건 인접토지에 5층 이상 건물이 들어서기는 어려울 것이다”라는 취지로 말한 사실이 인정되기는 하나, 이와 같은 사항은 그 내용이 불확실하고 피고의 노력만으로는 이루어질 수 없는 것으로서 이는 위 분양담당직원의 주관적 예상이나 희망의 진술에 불과한 것으로 봄이 상당하므로, 이를 가리켜 피고가 거래의 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에 해당한다고 볼 수는 없고, 분양담당직원이 이 사건 인접토지 지상에 고층건물이 신축될 수 있는데 그러한 사실을 확실하게 알지도 못하면서 객관적으로 확실하게 아는 것인 양 원고를 기망한 것이라고 볼 수도 없다.
2. 동기의 착오에 관한 법리오해 주장
동기의 착오가 법률행위의 내용의 중요부분의 착오에 해당함을 이유로 표의자가 법률행위를 취소하려면 그 동기를 당해 의사표시의 내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시하고 의사표시의 해석상 법률행위의 내용으로 되어 있다고 인정되면 충분하고 당사자들 사이에 별도로 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼기로 하는 합의까지 이루어질 필요는 없다(대법원 2000. 5. 12. 선고 2000다12259 판결 등 참조). 이러한 법리에 비추어 볼 때 주거용 주상복합건물을 분양받은 자가 일정한 조망·일조가 확보되리라는 동기의 착오를 이유로 분양계약을 취소하려면 조망·일조의 확보를 분양계약의 내용으로 삼기로 하는 합의가 있었거나, 수분양자가 조망·일조의 확보를 분양계약의 내용으로 삼을 것을 분양자에게 표시하고 의사표시의 해석상 분양계약의 내용으로 되어 있다고 인정되어야 할 것인데, 이때 의사표시의 해석상 조망·일조의 확보가 분양계약의 내용으로 되어 있는지는, 같은 층 내에서의 위치에 따른 분양가 차이, 층간 분양가 차이, 전체 분양가에서 이러한 분양가 차액이 차지하는 비율, 사회통념상 독자적 이익으로 승인되는 정도의 중요한 조망이 실재하는지 등의 요소를 고려하여 볼 때 조망·일조에 대한 평가가 상당한 정도로 분양가에 포함되거나 분양가 형성에 영향을 주었다고 볼 수 있는지 여부, 조망·일조의 확보가 분양자의 통제가능한 영역에 놓여 있었는지, 이 점에 대한 계약 당사자 상호간의 인식은 어떠하였는지 여부, 분양자가 조망·일조가 확보되어 있다고 선전·광고하였는지 및 그 구체성의 정도, 분양계약 체결 과정에서 분양자의 언행 및 그 언행이 수분양자의 관념에 어느 정도 영향을 미쳤는지 여부 등을 종합하여 법률행위 해석의 일반원칙에 따라 판단하여야 한다.
원고는 같은 층 내의 위치에 따른 분양가에 거의 차이가 없다고 주장하고 전체 분양가 대비 분양가 차액이 차지하는 비율이 높지 않은 점, 이 사건 주상복합건물 부지와 이 사건 인접토지는 모두 일반상업지구에 속하기 때문에 건축법상 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한이 없고, 이 사건 인접토지는 제3자 소유로 그 지상 건물 건축으로 인한 이 사건 주상복합건물의 조망·일조 저해는 피고의 통제가능한 영역 밖에 있는 점, 이 사건 분양광고지와 팜플렛에 기재된 조망에 관한 문구는 특정 방향의 호실을 염두에 둔 문구가 아니라 이 사건 주상복합건물 전체를 놓고 한 추상적 표현으로 보이는 점, 피고의 분양담당직원이 원고에게 “대지면적 등의 문제로 인해 이 사건 인접토지에 5층 이상 건물이 들어서기는 어려울 것이다”라는 취지로 말을 하였더라도 이는 주관적 예상을 토대로 개연성을 언급한 것에 지나지 않는 점, 그 밖에 분양계약서 표지에 “본 계약서에 기술되지 아니한 사항의 구두약정은 무효”라고 기재되어 있고 원고가 그 아래에 자필로 서명 날인한 점을 알 수 있는바, 이러한 사정을 위 법리에 비추어 보면, 원고가 일정한 조망·일조의 확보를 분양계약의 내용으로 삼을 것을 피고에게 표시하고 의사표시의 해석상 그러한 내용이 분양계약의 내용으로 되어 있다고 인정하기 어렵다.
o 부산지방법원 2006. 4. 6. 선고 2005가합8005 판결
- 피고는 이 사건 상가의 분양과정(신문광고, 분양설명회장 등)에서 이 사건 상가의 조감도를 이 사건 상가건물의 전면, 우측면, 배면 등으로 세분하여 이를 게시·게재하였던 점, 위 조감도상에는 이 사건 상가를 휘돌아 올라가는 도로가 경사를 이루고 있는 것으로 묘사되어 있는데 이러한 조감도상의 이 사건 상가의 모습과 현재 이 사건 상가건물의 구조 및 현황이 별다른 차이가 없어 보이는 점, 피고가 이 사건 상가의 입찰당시에 입찰자들에게 나누어준 ‘입찰신청 및 입찰시 유의사항’이라는 표제의 서류에는 입찰시의 각종 유의사항 외에도 “상가에 대한 현장 설명을 별도로 실시하지 않으므로, 현장 확인은 본인이 직접 하여야 하며, 현장을 확인하지 않음으로써 발생하는 문제는 전적으로 입찰자의 책임이므로 추후 회사에 일체의 이의를 제기할 수 없다”는 문구가 기재되어 있는 등 피고는 입찰당시 입찰자로 하여금 직접 현장 확인을 할 것을 촉구한 것으로 보이는 점, 이 사건 상가의 분양 내정가는 원고들이 입찰하거나 분양계약을 체결하기 이전에 이미 공개되어 있었으므로 원고들은 자신들이 분양받은 점포들 외에도 건물의 다른 층에 위치한 점포들의 분양 내정가 역시 사전에 알고 이를 서로 비교해 본 후 건물 3층 부분의 점포를 분양받기로 결정하였을 것으로 보이는 점 등을 알 수 있고, 이러한 사정에 비추어 보면 피고가 원고들을 원고들 주장과 같이 기망하였다고 보기 어렵다.
o 대법원 2011. 2. 10. 선고 2010다77385 판결
- 채무불이행에 의한 계약해제에서 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우로서 이른바 ‘이행거절’로 인한 계약해제의 경우에는 상대방의 최고 및 동시이행관계에 있는 자기 채무의 이행제공을 요하지 아니한다.
라. 책임 유무 및 범위
(1) 기망으로 인한 취소에 관한 판단
신청인은 피신청인 분양담당직원이 아파트 분양계약에 있어 중요한 사항인 조망에 관하여 허위로 고지하였고, 신청인이 이를 믿고 이 사건 분양계약을 체결하기에 이르렀으므로 위 계약 취소에 따른 원상회복으로 계약금 전액을 환급할 것을 요구한다.
살피건대, 피신청인 분양담당직원이 2013. 8. 10. 및 2013. 8. 11. 신청인에게 이 사건 아파트 102동 1101호의 조망에 대하여 102동과 103동 사이로 인근의 산을 조망할 수 있고 거실에서도 인근의 산을 조망할 수 있다고 설명하였는데, 이 사건 아파트의 단지배치도 및 102동 1101호의 평면도의 각 기재에 의하면 102동 1101호의 안방에서는 102동과 103동 사이로 인근의 산을 조망할 수 있고 거실에서는 거실의 정면을 바라보면 오른쪽을 통하여 인근의 산을 조망할 수 있는 점, 신청인도 위 단지배치도 및 평면도를 주의 깊게 살펴보았다면 위 102동 1101호의 거실의 소파에서는 103동 아파트에 의하여 인근의 산을 충분하게 조망할 수 없다는 사실을 쉽게 알 수 있었던 점, 평면도상의 소파의 위치를 거실의 반대편으로 옮기면 소파에서도 충분한 조망을 확보할 수 있을 것으로 보이는 점, 이 사건 분양계약의 공급계약서에는 “을(수분양자)은 계약전 사업부지 현장 및 부지인근 현황을 확인하여야 하며, 갑(시행사)에게 추후 현장 미확인으로 인하여 발생된 이의를 제기할 수 없다”(공급계약서 제14조 제2호), “분양시점에 표현된 조감도, 투시도, 모형 등의 주변 사항(현황)은 이해를 돕기 위하여 개략적으로 제작(표현)된 것으로 실제와 다를 수 있으니 주변현황을 을(수분양자)이 확인하여야 하며, 이를 사유로 이의를 제기할 수 없다”(공급계약서 제14조 제28호)고 기재되어 있는 등 수분양자로 하여금 직접 현장 확인을 할 것을 촉구한 것으로 보이는 점 등의 사정을 종합하면, 피신청인이 거래의 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에 해당한다고 볼 수는 없고, 분양담당직원이 신청인을 기망한 것이라고 볼 수도 없으므로 신청인의 이 부분 주장은 이유 없다고 판단된다.
(2) 동기의 착오로 인한 취소에 관한 판단
신청인은 이 사건 아파트 조망에 관하여 착오하여 이 사건 분양계약을 체결하였다는 취지로 주장하므로 살피건대, 수분양자가 일정한 조망이 확보되리라는 동기의 착오를 이유로 분양계약을 취소하려면 조망의 확보를 분양계약의 내용으로 삼기로 하는 합의가 있었거나, 수분양자가 조망의 확보를 분양계약의 내용으로 삼을 것을 분양자에게 표시하고 의사표시의 해석상 분양계약의 내용으로 되어 있다고 인정되어야 할 것인데, 이 사건 아파트의 조망에 따른 분양가 차이, 전체 분양가에서 이러한 분양가 차액이 차지하는 비율, 이 사건 아파트에서 사회통념상 독자적 이익으로 승인되는 정도의 중요한 조망이 실재하는지 등의 요소를 인정할 만한 증거가 없고, 분양계약 체결 과정에서 분양담당직원의 언행 및 그 언행이 신청인의 관념에 어느 정도 영향을 미쳤는지 여부 등을 종합하여 법률행위 해석의 일반원칙에 따라 판단하면 이 사건 분양계약에서 조망의 확보를 계약의 내용으로 삼기로 하는 합의가 있었다거나, 신청인이 조망의 확보를 분양계약의 내용으로 삼을 것을 신청인에게 표시하고 의사표시의 해석상 분양계약의 내용이 된 것으로 보기는 어려우므로, 신청인이 일정한 조망이 확보되리라는 동기의 착오를 이유로 이 사건 분양계약을 취소할 수는 없다고 판단된다.
(3) 채무불이행으로 인한 해제에 관한 판단
앞서 본 바와 같이 피신청인과 신청인이 분양계약을 체결하는 과정에서 피신청인이 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 설명의무 또는 고지의무를 위반한 것으로 볼 수는 없으므로, 신청인이 피신청인의 설명의무 또는 고지의무 위반을 이유로 분양계약을 해제할 수 없고, 피신청인의 위 각 의무의 위반이 인정된다고 하더라도 수분양자가 분양자의 채무불이행을 이유로 분양계약을 해제하려면 그 불이행으로 인하여 분양계약의 목적달성이 불가능하다고 판단될 정도로 주된 채무의 불이행이 있어야 하는데(대법원 2003. 11. 14. 선고 2002다2485 판결 참조), 위 분양계약은 기본적으로 이 사건 아파트에서의 거주를 목적으로 하므로, 만족스러운 조망이 확보되지 아니하는 경우 이 사건 아파트에서의 생활이 계약 당사자가 당초 예상하였던 수준에 미치지 못할 수는 있으나, 그것만으로 위 분양계약의 목적 달성이 불가능하다고 보기는 어려우므로, 신청인은 피신청인의 채무불이행을 이유로 위 분양계약을 해제할 수 없다고 봄이 상당하다.
(4) 계약금 잔액 미납으로 인한 해제에 관한 판단
신청인이 1차 계약금 잔액의 지급기한인 2013. 8. 15.까지 계약금 잔액을 지급하지 아니한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고, 이 사건 분양계약 공급계약서 기재에 의하면 신청인이 2013. 8. 15.까지 미납한 1차 계약금 잔액 11,700,000원을 완납하지 아니하면 분양계약이 별도의 최고절차 없이 해제되고, 이미 지급한 금액은 위약금으로서 피신청인에게 귀속된다는 이른바 ‘실권특약' 및 ’위약금 약정‘을 각 정한 사실을 인정할 수 있는바, 신청인이 미납한 계약금 잔액을 완납하지 않으면 분양계약이 별도의 최고절차 없이 해제된다는 위 실권특약은 「민법」 제544조의 계약 해제 요건과는 달리 이행의 최고 없이 계약을 해제할 수 있다고 정하고 있어 「약관의 규제에 관한 법률」 제9조 제1호에 따라 무효라고 볼 여지도 있지만, 설령 위 특약이 무효라 하더라도 신청인이 2013. 8. 16. 피신청인에게 계약 해제 의사표시를 하고 이미 지급한 계약금 전액의 환급을 요구함으로써 미리 자기 채무를 이행하지 아니할 의사를 표명하였으므로 상대방인 피신청인은 신청인의 이행거절을 이유로 이행의 최고나 자기 채무의 이행의 제공 없이 계약을 해제할 수 있고, 따라서 이 사건 분양계약은 2013. 8. 28. 신청인에게 피신청인의 계약 해제 의사표시가 담긴 내용증명우편이 송달됨으로써 해제되었다고 볼 것이다.
(5) 계약 해제에 따른 법률효과
그렇다면 특별한 사정이 없는 한 신청인이 피신청인에게 이미 지급한 계약금 5,000,000원은 약정에 따라 위약금으로 피신청인에게 귀속한다고 할 것이나, 다만 「민법」제398조 제4항은 위약금 약정은 손해배상의 예정으로 추정한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서 손해배상 예정액이 부당히 과다한 경우에는 이를 감액할 수 있다고 정하고 있으므로 살피건대, ① 신청인이 상담 당시부터 거실에서 산을 조망하기를 원한다는 의사를 표시한 점, ② 피신청인의 분양담당직원이 분양계약 체결 과정에서 이 사건 아파트 102동 1101호의 조망에 대하여 설명한 내용에 관하여 신청인과 피신청인의 진술이 엇갈리지만, 신청인과 위 직원 사이의 통화 녹취 내용에 비추어 볼 때 위 분양담당직원이 위 1101호의 조망에 대하여 실제보다 다소 유리하게 설명한 것으로 보이는 점, ③ 신청인이 분양계약을 체결하고 불과 5일이 지난 후에 피신청인에게 계약금의 지급을 거절하며 계약 해제를 요구하였기 때문에 피신청인은 위 분양계약에 따라 어떠한 채무도 이행한 바 없고, 위 분양계약의 체결로 인하여 분양대행업체에게 중개수수료를 지급하지도 아니한 점, ④ 피신청인이 이 사건 분양계약이 해제된 이후 바로 위 1101호를 제3자에게 분양한 점, 그 밖에 손해배상액을 예정한 경위와 동기, 손해액의 크기 등 제반 사정에 비추어 보면 위 위약금은 손해배상 예정액으로 부당하게 과다하므로, 이를 약정 위약금의 60% 상당인 3,000,000원(5,000,000원 × 60/100)으로 감액함이 적절하다고 판단된다.
(6) 소결론
따라서 피신청인은 계약 해제에 따른 원상회복으로 신청인에게, 신청인으로부터 수령한 계약금 5,000,000원에서 약정 위약금의 60% 상당을 공제한 나머지 금액인 2,000,000원을 지급하고, 만일 피신청인이 위 지급을 지체하면 「상법」제54조에 따라 조정 결정일로부터 8주가 경과한 날인 2014. 6. 24.부터 완제일까지의 기간에 대해 연 6%로 계산된 지연배상금을 가산하여 지급함이 상당하다.
마. 결 론
피신청인은 2014. 6. 23.까지 신청인에게 금 2,000,000원을 지급하고, 만일 피신청인이 위 지급을 지체하면 2014. 6. 24.부터 다 갚는 날까지 연 6%의 비율에 의한 지연손해금을 가산하여 지급한다.
결정사항
1. 피신청인은 2014. 6. 23.까지 신청인에게 금 2,000,000원을 지급한다.
2. 만일 피신청인이 제1항의 지급을 지체하면 2014. 6. 24.부터 다 갚는 날까지 연 6%의 비율에 의한 지연손해금을 가산하여 지급한다.
신청인은 2013. 8. 10. 화성시 동탄면에 위치한 동탄2신도시 ○○아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라고 함)의 분양사무소에서 피신청인과 분양대행계약을 체결한 회사의 분양담당직원으로부터 이 사건 아파트 102동 1101호의 조망에 대하여 102동과 103동 사이로 인근의 산에 대한 조망이 충분하게 확보된다는 설명을 듣고, 2013. 8. 11. 피신청인과 위 102동 1101호에 관하여 분양계약(이하 ‘이 사건 분양계약’이라 함)을 체결하여 피신청인에게 계약금 5,000,000원을 지급하였는데, 그 후 위 분양담당직원이 위 102동 1101호의 조망의 확보 여부가 확실하지 않다는 취지로 설명하므로 기지급한 계약금 전액의 환급을 요구함.
당사자주장
가. 신청인(소비자)
피신청인 분양담당직원은 이 사건 분양계약이 체결되기 이전에는 신청인에게 이 사건 아파트 102동 1101호의 조망에 대하여 거실의 소파에서 이 사건 아파트 102동과 103동 사이로 인근의 산에 대한 조망이 충분하게 확보되고 이 사건 아파트의 단지배치도에 표시된 102동 앞의 아파트 단지(○○아파트)는 위 조망에 영향이 없다고 설명하였고, 신청인은 위 설명을 신뢰하여 피신청인과 분양계약을 체결하고 피신청인에게 계약금 5,000,000원을 지급하였는데, 위 분양담당직원이 계약 체결 이후에는 신청인 및 신청인의 남편인 신청외 황○○에게 “산이 보일지 안 보일지 알 수 없다”라는 취지로 말하는 등 신청인이 기대하였던 조망의 확보 여부가 확실하지 않다고 설명함. 피신청인이 거래의 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 허위로 고지하고, 분양계약 체결 과정에서 설명의무 또는 고지의무를 위반하였으므로 이미 지급한 계약금 전액의 환급을 요구함.
나. 피신청인(사업자)
피신청인 분양담당직원은 2013. 8. 10. 및 2013. 8. 11. 신청인 및 위 황○○에게 이 사건 아파트 102동 1101호의 조망에 대하여 안방의 이면창을 통해 102동과 103동 사이를 조망할 수 있고, 거실에서는 거실의 정면에서 바라보면 오른쪽을 통하여 인근의 산을 충분하게 조망할 수 있다고 설명하였고, 이 사건 아파트의 단지배치도 및 이 사건 아파트 102동 1101호의 평면도를 살펴보면 위 1101호의 거실의 소파에 앉아서는 102동과 103동 사이로 인근의 산을 조망하기 어렵다는 사실을 쉽게 알 수 있음. 따라서 위 102동 1101호의 주된 조망의 이익은 거실의 정면을 통하여 인근의 산을 조망함이고 거실에서도 소파의 위치를 평면도상의 위치의 반대편으로 옮기면 소파에 앉아서도 인근의 산을 조망할 수 있음. 피신청인이 위 분양계약 체결 전 신청인에게 위와 같은 102동 1101호의 조망에 대하여 충분하게 설명하였으므로 신청인은 계약을 취소 또는 해제할 수 없음에도 계약의 취소 또는 해제를 주장하며 약정한 기한까지 계약금 잔액을 지급하지 아니하여 이 사건 분양계약은 약정에 따라 별도의 최고절차 없이 해제되었는바, 신청인이 이미 지급한 계약금은 위약금으로 피신청인에게 귀속하므로 신청인의 요구를 수용할 수 없다고 주장함.
판단
가. 사실 관계
(1) 계약 내용
o 계약일자 : 2013. 8. 11.
o 분양계약의 목적물 : 동탄신도시 ○○2차아파트 102동 1101호
o 소재지 : 경기 화성시 동탄면
o 면적 : 110.489㎡(전용 84.786㎡+공용 25.703㎡)(33평형)
o 입주예정일 : 2015. 8.경
o 공급금액 : 334,000,000원
o 계약금 : 16,700,000원(계약시)
- 1차 계약금 16,700,000원 중 5,000,000원 지급
o 시행사 : 피신청인
o 수분양자 : 신청인
(2) 사건 진행 경과
o 2013. 8. 10. 신청인 및 위 황○○은 피신청인의 분양사무소에서 피신청인과 분양대행계약을 체결한 신청외 주식회사 ○○○엔디의 분양담당직원으로부터 이 사건 아파트 102동 1101호에 관하여 설명을 들음.
- 신청인은 당시 위 분양담당직원들이 거실의 소파에서 102동과 103동 사이로 인근의 산에 대한 조망이 충분하게 확보되고 ○○아파트는 위 조망에 영향이 없다고 설명하였다고 주장함.
- 이에 대하여 피신청인은 위 분양담당직원들이 거실에서는 거실의 정면에서 바라보면 오른쪽을 통하여 인근의 산을 조망할 수 있고, 안방의 이면창을 통하여 102동과 103동 사이로 인근의 산을 조망할 수 있으며, ○○아파트는 거실에서 보이지 않는다고 설명하였다고 주장함.
o 2013. 8. 11. 신청인이 피신청인과 이 사건 분양계약을 체결하고 피신청인에게 계약금 5,000,000원을 지급함.
o 2013. 8. 13. 위 황○○이 위 직원에게 전화하여 1101호 거실 소파에서 ○○아파트가 보이기 때문에 102동과 103동 사이로 인근의 산을 조망할 수 없을 것 같다고 항의함.
- 이에 대하여 위 정규복은 위 황○○에게 거실 소파에서 ○○아파트가 보이지 아니하므로 위 아파트는 거실에서의 조망에 영향이 없다고 설명함.
o 2013. 8. 14. 위 황○○이 피신청인의 분양사무소를 방문하여 피신청인의 분양담당직원들에게 위 1101호의 조망에 대하여 위와 같은 사유로 항의함.
o 2013. 8. 16. 신청인이 피신청인에게 이 사건 분양계약의 취소 또는 해제에 따른 계약금 환급을 요구함.
o 2013. 8. 27. 피신청인이 신청인에게 약정한 기한인 2013. 8. 15.까지 계약금 잔액이 지급되지 아니하여 이 사건 분양계약은 해제되었고, 기지급 받은 계약금은 위약금으로 피신청인에게 귀속한다는 내용의 통지서를 내용증명우편으로 발송함.
o 2013. 8. 28. 위 내용증명우편이 신청인에게 도달함.
o 2013. 9. 6. 신청인이 한국소비자원에 피해구제를 신청함.
(3) 이 사건 아파트 공급계약서 기재 내용
o 위 표시 재산을 공급함에 있어 매도인을 “갑”이라 칭하고, 매수인을 “을”이라 칭하여 다음과 같이 공급계약을 체결한다.
o 제14조(기타사항)
(2) “을”은 계약전 사업부지 현장 및 부지인근 현황을 확인하여야 하며, “갑”에게 추후 현장 미확인으로 인하여 발생된 이의를 제기할 수 없다.
(3) 주변단지의 신축으로 인한 건축사항과 아파트의 배치구조 및 동·호수별 위치에 따라 일조권, 조망권, 소음, 진동(주변도로의 비산분진, 소음 문제 등 포함)등의 환경권 및 사생활 등이 침해될 수 있음을 확인하고 계약체결하여야 하며, 이에 대하여 “갑”에게 이의를 제기할 수 없다.
(4) 견본주택 연출용 시공부문 또는 카탈로그, 기타 홍보물상 조감도, 사진, 이미지컷 등은 “갑”이 연출한 사항이 포함되어 있으므로 사업승인도서와 다소 차이가 있을 수 있으니 사전에 충분히 양지하신 후 계약하여야 하며, 시공은 견본주택(연출용 및 전시용 부문 제외) 및 사업승인도서를 기준으로 하며, 추후 이에 대하여 “을”은 이의를 제기할 수 없다.
(14) 분양홍보물에 표현된 평면도, 투시도, 건물색채, 단지조감도 및 평형별 특장점 등은 계약자들의 개략적인 이해를 돕기 위하여 제작한 것으로 실제 현장상황 또는 사업승인도서에 의한 시공과는 다소 차이가 있을 수 있음.
(28) 분양시점에 표현된 조감도, 투시도, 모형 등의 주변 사항(현황)은 이해를 돕기 위하여 개략적으로 제작(표현)된 것으로 실제와 다를 수 있으니 사전에 주변현황을 “을”이 확인하여야 하며, 이를 사유로 이의를 제기할 수 없다.
(29) “을”은 이 계약내용에 대해 충분히 설명을 들었으며 본 계약에 동의하며 이 계약이 위 표시 재산과 관련된 각종 인쇄물 및 광고에 우선함에 동의하고 이의를 제기치 않기로 한다.
o 금일계약시 미납한 1차 계약금 잔액(？ 11,700,000)은 2013년 8월 15일까지 완납할 것을 확약하며, 위 기일까지 완납하지 못할 시에는 별도의 최고절차없이 계약해제되며, 기 입금된 계약금(？ 5,000,000)과 추가 입금된 금액은 위약금으로 “갑”에게 귀속됨을 확인하고 이에 대하여 이의를 제기치 아니할 것을 확약함.
o “갑” 주식회사 ○○, 주식회사 ○○
o “을” 정○○
(4) 이 사건 아파트의 단지배치도 및 102동 1101호 평면도에 의한 조망 예상
o 단지배치도에 의하면 신청인이 분양계약을 체결한 1101호의 거실은 남동방향임.
o 단지배치도 및 평면도에 의하면 1101호 거실의 소파에 앉아서 바라보는 방향을 기준으로 각도 45도를 약간 벗어난 위치에 이 사건 아파트 103동이 소재하고, 각도 45도 안쪽에 이 사건 아파트의 경계숲과 하천 및 ○○아파트(건축 예정)가 각 소재하며, ○○아파트 너머에 산이 소재함.
o 평면도상의 소파의 위치에서는 이 사건 아파트 103동에 가려서 산을 조망하기 어려울 듯 하고, 거실의 정면에서 바라보면 오른쪽을 통하여 산을 조망할 수 있을 것으로 예상됨.
(5) 분양담당직원 설명 내용에 관한 당사자 주장
(가) 신청인 주장
o 피신청인 분양담당직원이 1101호 거실 소파에서 102동과 103동 사이로 인근의 산에 대한 조망이 충분하게 확보되고, 이 사건 아파트의 단지배치도에 표시된 102동 앞의 아파트 단지는 위 조망에 영향이 없다고 설명하였다고 주장함.
(나) 피신청인 주장
o 위 분양담당직원은 1101호 안방 이면창을 통하여 102동과 103동 사이를 조망할 수 있고, 거실에서는 거실의 정면에서 바라보면 오른쪽을 통하여 인근의 산을 충분하게 조망할 수 있다고 설명하였다고 주장함.
(다) 신청인과 분양담당직원 정○○ 사이의 통화 녹취 내용
o 녹음일시 : 2013. 8. 13. 22:00경
o 녹취 내용 요약(위 정○○ 진술)
- 소파에 앉아서는 다른 아파트 단지 보이지 않는다, ○○아파트는 우리 쪽이 보이지만 … 우리는 부엌 쪽 창문을 통해서 ○○아파트를 보는거지 거실에서는 ○○아파트가 전혀 안보인다, 안방 쪽의 또 하나의 창에서는 산도 보이고 아파트도 옆에 보인다.
나. 관련 법규
o 「민법」
- 제109조(착오로 인한 의사표시) ① 의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다.
- 제110조(사기, 강박에 의한 의사표시) ① 사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다.
- 제398조(배상액의 예정) ① 당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다.
② 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다.
③ 손해배상액의 예정은 이행의 청구나 계약의 해제에 영향을 미치지 아니한다.
④ 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다.
- 제544조(이행지체와 해제) 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.
- 제548조(해제의 효과, 원상회복의무) ① 당사자일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.
② 전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다.
- 제741조(부당이득의 내용) 법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.
다. 관련 판례
o 대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다97864 판결
1. 기망행위에 관한 법리오해 주장
상품의 선전 광고에 있어서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다고 할 것이나, 그 선전 광고에 다소의 과장 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 할 것이다(대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601, 55618 판결).
피고와 분양대행계약을 체결한 회사의 분양담당직원이 이 사건 분양계약을 체결할 당시 원고에게 “대지면적 등의 문제로 인해 이 사건 인접토지에 5층 이상 건물이 들어서기는 어려울 것이다”라는 취지로 말한 사실이 인정되기는 하나, 이와 같은 사항은 그 내용이 불확실하고 피고의 노력만으로는 이루어질 수 없는 것으로서 이는 위 분양담당직원의 주관적 예상이나 희망의 진술에 불과한 것으로 봄이 상당하므로, 이를 가리켜 피고가 거래의 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에 해당한다고 볼 수는 없고, 분양담당직원이 이 사건 인접토지 지상에 고층건물이 신축될 수 있는데 그러한 사실을 확실하게 알지도 못하면서 객관적으로 확실하게 아는 것인 양 원고를 기망한 것이라고 볼 수도 없다.
2. 동기의 착오에 관한 법리오해 주장
동기의 착오가 법률행위의 내용의 중요부분의 착오에 해당함을 이유로 표의자가 법률행위를 취소하려면 그 동기를 당해 의사표시의 내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시하고 의사표시의 해석상 법률행위의 내용으로 되어 있다고 인정되면 충분하고 당사자들 사이에 별도로 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼기로 하는 합의까지 이루어질 필요는 없다(대법원 2000. 5. 12. 선고 2000다12259 판결 등 참조). 이러한 법리에 비추어 볼 때 주거용 주상복합건물을 분양받은 자가 일정한 조망·일조가 확보되리라는 동기의 착오를 이유로 분양계약을 취소하려면 조망·일조의 확보를 분양계약의 내용으로 삼기로 하는 합의가 있었거나, 수분양자가 조망·일조의 확보를 분양계약의 내용으로 삼을 것을 분양자에게 표시하고 의사표시의 해석상 분양계약의 내용으로 되어 있다고 인정되어야 할 것인데, 이때 의사표시의 해석상 조망·일조의 확보가 분양계약의 내용으로 되어 있는지는, 같은 층 내에서의 위치에 따른 분양가 차이, 층간 분양가 차이, 전체 분양가에서 이러한 분양가 차액이 차지하는 비율, 사회통념상 독자적 이익으로 승인되는 정도의 중요한 조망이 실재하는지 등의 요소를 고려하여 볼 때 조망·일조에 대한 평가가 상당한 정도로 분양가에 포함되거나 분양가 형성에 영향을 주었다고 볼 수 있는지 여부, 조망·일조의 확보가 분양자의 통제가능한 영역에 놓여 있었는지, 이 점에 대한 계약 당사자 상호간의 인식은 어떠하였는지 여부, 분양자가 조망·일조가 확보되어 있다고 선전·광고하였는지 및 그 구체성의 정도, 분양계약 체결 과정에서 분양자의 언행 및 그 언행이 수분양자의 관념에 어느 정도 영향을 미쳤는지 여부 등을 종합하여 법률행위 해석의 일반원칙에 따라 판단하여야 한다.
원고는 같은 층 내의 위치에 따른 분양가에 거의 차이가 없다고 주장하고 전체 분양가 대비 분양가 차액이 차지하는 비율이 높지 않은 점, 이 사건 주상복합건물 부지와 이 사건 인접토지는 모두 일반상업지구에 속하기 때문에 건축법상 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한이 없고, 이 사건 인접토지는 제3자 소유로 그 지상 건물 건축으로 인한 이 사건 주상복합건물의 조망·일조 저해는 피고의 통제가능한 영역 밖에 있는 점, 이 사건 분양광고지와 팜플렛에 기재된 조망에 관한 문구는 특정 방향의 호실을 염두에 둔 문구가 아니라 이 사건 주상복합건물 전체를 놓고 한 추상적 표현으로 보이는 점, 피고의 분양담당직원이 원고에게 “대지면적 등의 문제로 인해 이 사건 인접토지에 5층 이상 건물이 들어서기는 어려울 것이다”라는 취지로 말을 하였더라도 이는 주관적 예상을 토대로 개연성을 언급한 것에 지나지 않는 점, 그 밖에 분양계약서 표지에 “본 계약서에 기술되지 아니한 사항의 구두약정은 무효”라고 기재되어 있고 원고가 그 아래에 자필로 서명 날인한 점을 알 수 있는바, 이러한 사정을 위 법리에 비추어 보면, 원고가 일정한 조망·일조의 확보를 분양계약의 내용으로 삼을 것을 피고에게 표시하고 의사표시의 해석상 그러한 내용이 분양계약의 내용으로 되어 있다고 인정하기 어렵다.
o 부산지방법원 2006. 4. 6. 선고 2005가합8005 판결
- 피고는 이 사건 상가의 분양과정(신문광고, 분양설명회장 등)에서 이 사건 상가의 조감도를 이 사건 상가건물의 전면, 우측면, 배면 등으로 세분하여 이를 게시·게재하였던 점, 위 조감도상에는 이 사건 상가를 휘돌아 올라가는 도로가 경사를 이루고 있는 것으로 묘사되어 있는데 이러한 조감도상의 이 사건 상가의 모습과 현재 이 사건 상가건물의 구조 및 현황이 별다른 차이가 없어 보이는 점, 피고가 이 사건 상가의 입찰당시에 입찰자들에게 나누어준 ‘입찰신청 및 입찰시 유의사항’이라는 표제의 서류에는 입찰시의 각종 유의사항 외에도 “상가에 대한 현장 설명을 별도로 실시하지 않으므로, 현장 확인은 본인이 직접 하여야 하며, 현장을 확인하지 않음으로써 발생하는 문제는 전적으로 입찰자의 책임이므로 추후 회사에 일체의 이의를 제기할 수 없다”는 문구가 기재되어 있는 등 피고는 입찰당시 입찰자로 하여금 직접 현장 확인을 할 것을 촉구한 것으로 보이는 점, 이 사건 상가의 분양 내정가는 원고들이 입찰하거나 분양계약을 체결하기 이전에 이미 공개되어 있었으므로 원고들은 자신들이 분양받은 점포들 외에도 건물의 다른 층에 위치한 점포들의 분양 내정가 역시 사전에 알고 이를 서로 비교해 본 후 건물 3층 부분의 점포를 분양받기로 결정하였을 것으로 보이는 점 등을 알 수 있고, 이러한 사정에 비추어 보면 피고가 원고들을 원고들 주장과 같이 기망하였다고 보기 어렵다.
o 대법원 2011. 2. 10. 선고 2010다77385 판결
- 채무불이행에 의한 계약해제에서 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우로서 이른바 ‘이행거절’로 인한 계약해제의 경우에는 상대방의 최고 및 동시이행관계에 있는 자기 채무의 이행제공을 요하지 아니한다.
라. 책임 유무 및 범위
(1) 기망으로 인한 취소에 관한 판단
신청인은 피신청인 분양담당직원이 아파트 분양계약에 있어 중요한 사항인 조망에 관하여 허위로 고지하였고, 신청인이 이를 믿고 이 사건 분양계약을 체결하기에 이르렀으므로 위 계약 취소에 따른 원상회복으로 계약금 전액을 환급할 것을 요구한다.
살피건대, 피신청인 분양담당직원이 2013. 8. 10. 및 2013. 8. 11. 신청인에게 이 사건 아파트 102동 1101호의 조망에 대하여 102동과 103동 사이로 인근의 산을 조망할 수 있고 거실에서도 인근의 산을 조망할 수 있다고 설명하였는데, 이 사건 아파트의 단지배치도 및 102동 1101호의 평면도의 각 기재에 의하면 102동 1101호의 안방에서는 102동과 103동 사이로 인근의 산을 조망할 수 있고 거실에서는 거실의 정면을 바라보면 오른쪽을 통하여 인근의 산을 조망할 수 있는 점, 신청인도 위 단지배치도 및 평면도를 주의 깊게 살펴보았다면 위 102동 1101호의 거실의 소파에서는 103동 아파트에 의하여 인근의 산을 충분하게 조망할 수 없다는 사실을 쉽게 알 수 있었던 점, 평면도상의 소파의 위치를 거실의 반대편으로 옮기면 소파에서도 충분한 조망을 확보할 수 있을 것으로 보이는 점, 이 사건 분양계약의 공급계약서에는 “을(수분양자)은 계약전 사업부지 현장 및 부지인근 현황을 확인하여야 하며, 갑(시행사)에게 추후 현장 미확인으로 인하여 발생된 이의를 제기할 수 없다”(공급계약서 제14조 제2호), “분양시점에 표현된 조감도, 투시도, 모형 등의 주변 사항(현황)은 이해를 돕기 위하여 개략적으로 제작(표현)된 것으로 실제와 다를 수 있으니 주변현황을 을(수분양자)이 확인하여야 하며, 이를 사유로 이의를 제기할 수 없다”(공급계약서 제14조 제28호)고 기재되어 있는 등 수분양자로 하여금 직접 현장 확인을 할 것을 촉구한 것으로 보이는 점 등의 사정을 종합하면, 피신청인이 거래의 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에 해당한다고 볼 수는 없고, 분양담당직원이 신청인을 기망한 것이라고 볼 수도 없으므로 신청인의 이 부분 주장은 이유 없다고 판단된다.
(2) 동기의 착오로 인한 취소에 관한 판단
신청인은 이 사건 아파트 조망에 관하여 착오하여 이 사건 분양계약을 체결하였다는 취지로 주장하므로 살피건대, 수분양자가 일정한 조망이 확보되리라는 동기의 착오를 이유로 분양계약을 취소하려면 조망의 확보를 분양계약의 내용으로 삼기로 하는 합의가 있었거나, 수분양자가 조망의 확보를 분양계약의 내용으로 삼을 것을 분양자에게 표시하고 의사표시의 해석상 분양계약의 내용으로 되어 있다고 인정되어야 할 것인데, 이 사건 아파트의 조망에 따른 분양가 차이, 전체 분양가에서 이러한 분양가 차액이 차지하는 비율, 이 사건 아파트에서 사회통념상 독자적 이익으로 승인되는 정도의 중요한 조망이 실재하는지 등의 요소를 인정할 만한 증거가 없고, 분양계약 체결 과정에서 분양담당직원의 언행 및 그 언행이 신청인의 관념에 어느 정도 영향을 미쳤는지 여부 등을 종합하여 법률행위 해석의 일반원칙에 따라 판단하면 이 사건 분양계약에서 조망의 확보를 계약의 내용으로 삼기로 하는 합의가 있었다거나, 신청인이 조망의 확보를 분양계약의 내용으로 삼을 것을 신청인에게 표시하고 의사표시의 해석상 분양계약의 내용이 된 것으로 보기는 어려우므로, 신청인이 일정한 조망이 확보되리라는 동기의 착오를 이유로 이 사건 분양계약을 취소할 수는 없다고 판단된다.
(3) 채무불이행으로 인한 해제에 관한 판단
앞서 본 바와 같이 피신청인과 신청인이 분양계약을 체결하는 과정에서 피신청인이 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 설명의무 또는 고지의무를 위반한 것으로 볼 수는 없으므로, 신청인이 피신청인의 설명의무 또는 고지의무 위반을 이유로 분양계약을 해제할 수 없고, 피신청인의 위 각 의무의 위반이 인정된다고 하더라도 수분양자가 분양자의 채무불이행을 이유로 분양계약을 해제하려면 그 불이행으로 인하여 분양계약의 목적달성이 불가능하다고 판단될 정도로 주된 채무의 불이행이 있어야 하는데(대법원 2003. 11. 14. 선고 2002다2485 판결 참조), 위 분양계약은 기본적으로 이 사건 아파트에서의 거주를 목적으로 하므로, 만족스러운 조망이 확보되지 아니하는 경우 이 사건 아파트에서의 생활이 계약 당사자가 당초 예상하였던 수준에 미치지 못할 수는 있으나, 그것만으로 위 분양계약의 목적 달성이 불가능하다고 보기는 어려우므로, 신청인은 피신청인의 채무불이행을 이유로 위 분양계약을 해제할 수 없다고 봄이 상당하다.
(4) 계약금 잔액 미납으로 인한 해제에 관한 판단
신청인이 1차 계약금 잔액의 지급기한인 2013. 8. 15.까지 계약금 잔액을 지급하지 아니한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고, 이 사건 분양계약 공급계약서 기재에 의하면 신청인이 2013. 8. 15.까지 미납한 1차 계약금 잔액 11,700,000원을 완납하지 아니하면 분양계약이 별도의 최고절차 없이 해제되고, 이미 지급한 금액은 위약금으로서 피신청인에게 귀속된다는 이른바 ‘실권특약' 및 ’위약금 약정‘을 각 정한 사실을 인정할 수 있는바, 신청인이 미납한 계약금 잔액을 완납하지 않으면 분양계약이 별도의 최고절차 없이 해제된다는 위 실권특약은 「민법」 제544조의 계약 해제 요건과는 달리 이행의 최고 없이 계약을 해제할 수 있다고 정하고 있어 「약관의 규제에 관한 법률」 제9조 제1호에 따라 무효라고 볼 여지도 있지만, 설령 위 특약이 무효라 하더라도 신청인이 2013. 8. 16. 피신청인에게 계약 해제 의사표시를 하고 이미 지급한 계약금 전액의 환급을 요구함으로써 미리 자기 채무를 이행하지 아니할 의사를 표명하였으므로 상대방인 피신청인은 신청인의 이행거절을 이유로 이행의 최고나 자기 채무의 이행의 제공 없이 계약을 해제할 수 있고, 따라서 이 사건 분양계약은 2013. 8. 28. 신청인에게 피신청인의 계약 해제 의사표시가 담긴 내용증명우편이 송달됨으로써 해제되었다고 볼 것이다.
(5) 계약 해제에 따른 법률효과
그렇다면 특별한 사정이 없는 한 신청인이 피신청인에게 이미 지급한 계약금 5,000,000원은 약정에 따라 위약금으로 피신청인에게 귀속한다고 할 것이나, 다만 「민법」제398조 제4항은 위약금 약정은 손해배상의 예정으로 추정한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서 손해배상 예정액이 부당히 과다한 경우에는 이를 감액할 수 있다고 정하고 있으므로 살피건대, ① 신청인이 상담 당시부터 거실에서 산을 조망하기를 원한다는 의사를 표시한 점, ② 피신청인의 분양담당직원이 분양계약 체결 과정에서 이 사건 아파트 102동 1101호의 조망에 대하여 설명한 내용에 관하여 신청인과 피신청인의 진술이 엇갈리지만, 신청인과 위 직원 사이의 통화 녹취 내용에 비추어 볼 때 위 분양담당직원이 위 1101호의 조망에 대하여 실제보다 다소 유리하게 설명한 것으로 보이는 점, ③ 신청인이 분양계약을 체결하고 불과 5일이 지난 후에 피신청인에게 계약금의 지급을 거절하며 계약 해제를 요구하였기 때문에 피신청인은 위 분양계약에 따라 어떠한 채무도 이행한 바 없고, 위 분양계약의 체결로 인하여 분양대행업체에게 중개수수료를 지급하지도 아니한 점, ④ 피신청인이 이 사건 분양계약이 해제된 이후 바로 위 1101호를 제3자에게 분양한 점, 그 밖에 손해배상액을 예정한 경위와 동기, 손해액의 크기 등 제반 사정에 비추어 보면 위 위약금은 손해배상 예정액으로 부당하게 과다하므로, 이를 약정 위약금의 60% 상당인 3,000,000원(5,000,000원 × 60/100)으로 감액함이 적절하다고 판단된다.
(6) 소결론
따라서 피신청인은 계약 해제에 따른 원상회복으로 신청인에게, 신청인으로부터 수령한 계약금 5,000,000원에서 약정 위약금의 60% 상당을 공제한 나머지 금액인 2,000,000원을 지급하고, 만일 피신청인이 위 지급을 지체하면 「상법」제54조에 따라 조정 결정일로부터 8주가 경과한 날인 2014. 6. 24.부터 완제일까지의 기간에 대해 연 6%로 계산된 지연배상금을 가산하여 지급함이 상당하다.
마. 결 론
피신청인은 2014. 6. 23.까지 신청인에게 금 2,000,000원을 지급하고, 만일 피신청인이 위 지급을 지체하면 2014. 6. 24.부터 다 갚는 날까지 연 6%의 비율에 의한 지연손해금을 가산하여 지급한다.
결정사항
1. 피신청인은 2014. 6. 23.까지 신청인에게 금 2,000,000원을 지급한다.
2. 만일 피신청인이 제1항의 지급을 지체하면 2014. 6. 24.부터 다 갚는 날까지 연 6%의 비율에 의한 지연손해금을 가산하여 지급한다.
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